关于房贷的借取和归还规划是现在刚需购房的重要一环。挑选等额本金仍是等额本息、是否要提早还贷等等，都是购房者在借款时就要逐个考虑的问题。

　　跟着上海“沪七条”的出炉，二套房首付7成等方针改变又让不少购房者感到了限购的“严峻”。所以，制定合理的房贷方案成了许多刚需购房者“慎之又慎”的头等大事，因为借款的后期归还与初期借取方法是休戚相关的。那么，关于初次购房、对借款买房尚知之较少的购房者而言，除了尽量运用公积金借款之外，怎样的商业借款组合、借取方法才是更为经济合算的呢？

　　等额本息和等额本金是购房者在借款时就需挑选的两大还款方法，等额本息是指在还款期内，每月归还平等数额的借款（包含本金和利息）；等额本金则是指在还款期内把借款数总额等分，每月归还平等数额的本金和剩下借款在该月所产生的利息。一般来说，相同借款年限，等额本金法比等额本息法付出的利息要少。

　　乍看之下，一些人会以为等额本金法比较合算。但是，这其实是一种误解。利息的多少，在利率不变的状况下，决议因素只能是资金的实践占用时刻和占用金额的巨细，而不是选用哪种还款方法。不论是等额本息法仍是等额本金法，利率是相同的。不同的还款方法，其实质无非是借款本金早还或晚还，形成借款本金事实上的长用短用、多用少用，然后影响利息的开销数量。换句话来说，因为提早归还了部分本金，因此购房者就少借用了一段时刻这部分借款，天然付出的利息就少了，但绝不是银行“吃亏了”、购房者“节约了”。

　　现在，房贷利率的最低优惠已举高至8.5折，而近期更是有“名存实亡”、“难觅踪迹”的状况呈现。关于曩昔那些以较低优惠利率取得的住房借款来说，等额本金的方法不如说因为提早归还了一部分，反倒是无法持续“享用”这部分低利率借款了。

　　另一方面，因为个人住房借款在请求时有着“借款人每月归还借款的开销不得超越个人收入的50%”的规则，因此在购房压力较大的当下，关于那些想尽或许进步总借款额度的购房者来说，初期每月还贷额较高的等额本金方法无疑会大大下降总借款额度，然后远不及等额本息的方法来得实践可取。

　　进一步的，借款期限的长短也会影响总的利息开销和资金工作进程，未来还牵涉到是否要提早还贷的问题（包含何时、还多少等）。关于不少国内购房者而言，往往都会有着相似“早还早结壮”、“无贷一身轻”这样的主意。其实，借款年限的长短、是否提早还贷依然需求理性的剖析，并依据本身状况来决议。

　　一般来说，较长期限的借款能取得更大极限的购买才能，协助战胜日益添加的购房压力。一起，一旦产生财务危机时，较低的每月还款会使购房者有更多的弹性去应对。但跟着收入上升、压力下降，本来30年期的借款或许你挑选20年就还清了，那么为何纷歧开端就借20年的借款呢？这样一来付出的总利息也会较低。

　　就算要提早还款，也要看一下借款的利率，如公积金借款和优惠利率（如前几年的7折）借款的客户首要就不用急于还款。因为这样的优惠利率乃至低于存款利率，购房者把用于提早还贷的钱存入银行的收益就要比利息高了。一起，关于手上还有其他更好的理财或出资项目的购房者，假如收益率显着高于借款利率也较为安稳，那天然更没有必要挑选提早还贷了。

　　别的，不同还款方法也决议了提早还贷的合算与否。比方，已进入还款阶段中期、运用等额本息还款法的购房者，因为提早还款是经过削减本金来削减利息开销，假如中期之后提早还款，更多归还的是本金，实践节约的利息有限；又如还款期已达到1/4、运用等额本金还款法的购房者，此刻月供的构成中本金已开端多于利息，提早还款也不利于有用节约利息。购房者对此无妨咨询一些专业人士，进行较为具体的核算和比照。

　　当然，假如一开端就有提早还款的方案，那么等额本金还款法因为前期还的本金多，所以提早还款时利息的付出就小，在借款时刻相同的条件下，等额本金还款法较为合算。值得注意的是，因为不同银行关于提早还贷在手续、方针规则上都有所不同，购房者应在借款初期就对此有所了解，包含是否要交纳必定金额的违约金、需求提早多久请求、有哪些提早还贷方法（如削减利息、缩短时限）等等，再依据本身实践状况做出挑选。

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