我国尽管大力推行PPP方法，但在实践进程中仍是存在许多问题，特别是PPP方法与土地一级开发事务相结合的时分。因而，笔者针对PPP土地开发的常见问题，作一整理，以飨读者！

　　答：PPP项目依照《政府和社会本钱协作项目政府收购处理办法》的要求依法采纳揭露投标、约请投标、竞赛性商洽、竞赛性商量和单一来历收购的方法收购社会本钱方；

　　土地依照《土地处理法》及《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权规则》的规则进行出让。

　　该种方法下，依法收购的PPP项目社会本钱方有摘不到特定土地的危险，这也是前期社会本钱方最为忧虑的一个问题。一般可经过以下方法处理：

　　1、社会本钱方可在PPP合同中约好不能成功摘地的补偿办法或替代处理方案。

　　2、2016年10月，财务部印发《关于联合发布第三批政府和社会本钱协作演示项目加速推进演示项意图告诉》。

　　经过竞赛方法确认项目出资方和用地者的环节兼并施行。（在市、县疆土资源主管部分编制供地方案、签定宗地出让（租借）合同、展开用地供后监管的前提下）

　　也就是说，“PPP+土地”能够联合投标，且不违反现行法令的规则，能够简化PPP项目土地取得程序，有用躲避“不能一起拿到项目和土地”的危险。

　　答：首要阅历了4个进程：BT方法--土地补偿方法--赢利分红方法--PPP方法。

　　1、BT方法：土地一级开发的BT方法又称固定收益方法或工程总包方法，指土地一级开发企业承受土地储备中心的托付，依照土地运用总体规划、城市总体规划等，对确认的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政路途等根底设备的建造，土地储备中心依照总建造本钱的必定百分比作为运营加成。

　　2、土地补偿方法：土地补偿方法指土地一级开发商在完结规则的土地一级开发使命后，土地储备中心并不是给予现金核算，而是给予开发企业必定面积土地作为补偿（或许需求走方法上的招拍挂）。土地补偿方法从BT方法的根底上演化而来，是开发商曲线拿地，完成一二级联动开发的典型的商业方法。

　　3、赢利分红方法：赢利分红方法指土地一级开发商承受政府的托付进行土地一级开发，将生地做成熟地后移交给政府，政府以招拍挂的方法进行土地出让，土地出让金扣除土地开发本钱、国有土地收益基金、农业土地开发资金、征地农人基本生活确保资金、教育资金、农田水利资金、阛阓中资金等计提金钱后的收益部分在政府和企业之间依照必定的份额进行分红，一般来说，在土地出让金无法弥补土地开发本钱的状况下，政府会许诺给予开发商较低的保本收益。

　　4、PPP方法：PPP方法也叫公私合营方法，即政府授权民营部分替代政府建造、运营或处理根底设备（如路途、桥梁、电厂、水厂等）或其他公共服务设备（如医院、校园、监狱、警岗等）并向大众供给公共服务，利益同享，危险共担的一种商业方法。土地一级开发包含很多的根底设备和公共设备建造内容，是抱负的PPP方法运转范畴。土地一级开发的首要收入来历为土地出让收入。

　　三、在土地一级开发进程中，怎么既能处理合法合规的问题，又能确保还款，一起在操作层面不至于那么杂乱呢？

　　2016年2月2日，财务部、疆土资源部、中国人民银行、银监会四部委联合发布《关于规范土地储备和资金处理等相关问题的告诉》【财综4号】说到：

　　清晰表明：土地一级开发事务中的拆迁安顿补偿服务以及土地开发的“八通一平”均可经过政府购买服务的方法进行。政府购买服务方法不要求有运营内容和运营收益，对协作期限没有清晰要求，操作起来也没有PPP那么杂乱，具有更强的实用性。一起，因为地方政府用于付出服务对价的资金是列出财务预算的，也就是说，工程还没开端，钱已经有了着落。这种方法再好不过！

　　依据《关于规范土地储备和资金处理等相关问题的告诉》【财综4号】截取的第七条“项目接受主体或供货商应当严厉履行合同责任，按合同约好数额获取酬劳，不得与土地运用权出让收入挂钩，也不得已项目所触及的土地名义融资或许变相融资”，清晰曾经有很大争议的土地溢价分红往后是违法违规的。

　　依据《土地处理法》，土地大致可分为建造用地、农用地和未运用地。PPP项目所触及的土地大部分为建造用地，少部分为农用地，在项意图施行进程中或许呈现农用地转化为建造用地等状况。

　　依据我疆土地法规，PPP项目用地能够经过无偿和有偿方法取得。无偿方法首要是指划拨，有偿方法首要是指出让、租借和国有土地运用权作价出资入股，其间出让方法有包含招拍挂和协议出让。

　　有偿运用包含国有土地运用权出让、国有土地租借、国有土地运用权作价出资或许入股等。现在出让是我国供给国有建造用地的最首要方法，租借和作价入股均作为弥补。出让的方法，包含协议出让和投标、拍卖、挂牌出让方法。

　　在PPP项目中,依据土地处理等相关法令法规,商业、旅行、娱乐和商品住宅等运营性用地或同一地块有两个或许两个以上意向用地者的，应采纳投标、拍卖或许挂牌方法出让；同一地块只要一个意向用地者的非运营性用地，能够运用协议出让的方法取得土地，未来逐步鼓舞以租借方法供地(《养老服务设备用地辅导定见》)，除公共租借住宅和政府出资建造不以盈余为意图、具有公益性质的农产品批发市场用地能够作价出资方法供给外，其他土地均应以出让或租借方法供给(财金〔2016〕91号文件)。

　　无偿运用的供地方法是指“划拨用地”。划拨用地是我国特有的项目建造用地的取得方法之一,具有“三无”的特色,即无偿取得、无期限、无活动，可是土地前期开发需求付出相关费用和本钱，政府能够经过相关状况收回土地，经过同意土地也能够进行典当和转让，因而“三无”特色并不肯定。

　　关于哪些项目能够运用划拨土地,《城市房地产处理法》第24条和《土地处理法》第54条均有相关规则,具体操作现在依照疆土资源部2001年9号令中罗列的划拨用地目录。关于哪些主体能够取得划拨土地并没有约束,实践中大部分是国有企业取得了划拨用地。

　　PPP项目能够运用划拨土地。运用时的注意事项,一是土地能够划拨,但不是有必要划拨;二是现在的趋势是划拨用地规模正在不断缩小,土地有偿运用的份额在扩展;三是对契合划拨用地目录的项目,可按划拨方法供地,划拨土地不得改动土地用处。

　　交通运输：2015年1月，《关于加强城市轨道交通规划建造处理的告诉》（发改根底（2015）49号）中说到立异投融资体系，施行轨道交通导向型土地归纳开发，招引社会本钱经过特许运营等多种方法参加建造和运营。

　　2015年5月，财务部和交通运输部联合下发的《关于在收费公路范畴推行运用政府和社会本钱协作方法的施行定见》中清晰，收费公路项目施行PPP方法所触及的收费公路权益包含收费权、广告运营权和服务设备运营权。不同的项目可依据实际状况，将各项权益经过有用打包整合提高收益才能。收费不足以满意社会本钱或项目公司本钱收回和合理报答的，在依法给予融资支撑、项目沿线必定规模土地开发运用等支撑办法仍不能彻底掩盖本钱时，可考虑给予合理的财务补贴。

　　养老服务：2014年4月，疆土资源部办公厅《关于印发养老服务设备用地辅导定见的告诉》（疆土资厅发【2014】11号）中说到，养老服务设备用地以出让方法供给的，建造用地运用权出让年限按最高不超越50年确认。以租借方法供给的，租借年限在合同中约好，最长租借期限不得超越同类用处土地出让最高年期。

　　非营利性养老服务组织设备用地可采纳划拨方法供地。营利性养老服务设备用地，应当以租借、出让等有偿方法供给，原则上以租借方法为主。土地出让（租借）方案发布后，同一宗养老服务设备用地有两个或许两个以上意向用地者的，应当以投标、拍卖或许挂牌方法供地。

　　鼓舞租借供给养老服务设备用地。为下降营利性养老服务组织的建造本钱，各地可拟定养老服务设备用地以租借或先租后让供给的鼓舞方针和租金规范，清晰相应的权力和责任，向社会揭露后履行。

　　鼓舞盘活存量用地用于养老服务设备建造。对营利性养老服务组织运用存量建造用地从事养老设备建造，触及划拨建造用地运用权出让（租借）或转让的，在原土地用处契合规划的前提下，可不改动土地用处，答应补缴土地出让金（租金），处理协议出让或租借手续。在契合规划的前提下，在已建成的住宅小区内添加非营利性养老服务设备修建面积的，可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设备的，应补缴相应土地价款。

　　企事业单位、个人对乡镇现有闲暇的厂房、校园、社区用房等进行改造和运用，兴办养老服务组织，经规划同意暂时改动修建运用功用从事非营利性养老服务且接连运营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地运用性质也可暂不作改变。

　　运用团体建造用地兴办养老服务设备。乡村团体经济组织可依法运用本团体所有土地，为本团体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设备。民间本钱举行的非营利性养老组织与政府举行的养老组织能够依法运用农人团体所有的土地。

　　文明体育：国务院办公厅《关于印发文明体系改革中运营性文明事业单位转制为企业和进一步支撑文明企业开展两个规则的告诉》（国办发〔2014〕15号）中规则，运营性文明事业单位转制触及的原划拨土地，转制后用处契合《划拨用地目录》的，可持续以划拨方法运用，不契合《划拨用地目录》的，应当依法实施有偿运用。

　　国务院《关于加速开展体育工业促进体育消费的若干定见》（国发〔2014〕46号）规则，在老城区和已建成居住区中支撑企业、单位运用原划拨方法取得的存量房产和建造用地兴办体育设备，对契合划拨用地目录的非营利性体育设备项目可持续以划拨方法运用土地；不契合划拨用地目录的运营性体育设备项目，接连运营一年以上的可采纳协议出让方法处理用地。

　　依据《城市房地产处理法》第四十八条，以出让方法取得的土地运用权，能够设定典当权。但如触及到公益设备，则不得进行典当，如《担保法》第三十七条及《物权法》榜首百八十四条规则的“（三）校园、幼儿园、医院等以公益为意图的事业单位、社会团体的教育设备、医疗卫生设备和其他社会公益设备”。

　　即便该等土地运用权是以出让方法取得，且公益设备为私立性质，也不得典当。此外，私立校园、幼儿园、医院的教育设备、医疗卫生设备也归于社会公益设备，依照《物权法》榜首百八十四条规则，不得典当。

　　在PPP方法下，开发商成为土地开发、土地运营乃至区域运营的肯定主力，其既有土地规划权也有土地运营权，不只担任惯例的根底设备建造，也担任公共设备的建造处理，还要担任工业规划、工业招商等工业服务作业，其收益首要来自在区域运营而新产生的土地、税收等收入，协作期限完结后，将项目所有权、运营无偿移交给政府。

　　政府将土地开发、土地运营、区域运营的权力授权给开发商，掌控区域开展方向的难度增大，但政府无资金投入，也无需兜底，没有使命财务压力，但需求拟定紧密、周全的监督监管办法，以防项目失利或产生严重开展误差。