房地产开发是指从事房地产开发的企业为了完结城市规划和城市建造(包含城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房子建造等行为的总称。

　　在报行政机关批阅之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，托付有资质的勘测规划院对待建项目进行研究并制造陈述书,应附有具体的规划规划参数和作用图，并履行满足的开发资金。

　　依据我国当时法令、法规、规章，房地产建造项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建造工程相关专业内容和规模进行检查。

　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建造工程相关专业内容和规模进行检查。

　　6、市政部分、环保局、卫生局、地震局等相关部分对初步规划的相关专业内容进行检查。

　　8、建委对施工图规划文件进行政策性检查，依据业主单位定见，核发技术性检查托付通知单。

　　9、建委依据施工图规划文件检查安排宣布的《建造工程施工图规划文件检查陈述》，发放《建造工程施工图规划文件检查批准书》。

　　3、建委、市政部分、园林局、环保局、卫生局按责任划分对相关专业内容和规模进行检查。

　　4、规划部分对改动部分的规划规划弥补核准规划规划条件，在建造单位交纳有关规费后，核发《建造工程规划许可证》(副本)。

　　2、建造方对工程进行发包，确认施工部队。投标类工程经过投标确认施工部队，非投标类工程直接发包。

　　3、建委安排职能部分对工程开工条件进行检查，核发《修建工程施工许可证》。

　　(3)按供给预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总出资的25%以上，并现已确认施工进度和竣 工交给日期。

　　4、商品房预售计划。预售计划应当阐明商品房的方位、装饰规范、竣工交给日期、预售总面积、交给运用后的物业办理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

　　1、修建工程质量监督站(安排)对建造单位供给的竣工检验陈述进行存案检查。

　　3、规划部分、市政部分、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需求参与检验的部分，依照法令、法规、规章的有关规则对相关专业内容和规模进行检验。规划部分依据上述部分和本部分检验状况核发《建造工程规划许可证》(正本)。

　　4、建委归纳各部分检验、检查定见，对契合审阅规范和要求的，出具建造工程项目竣工归纳检验存案证明;不契合规范或要求的，作退件处理并要求期限整改。

　　房地产开发基本准则是指在城市规划区国有土地规模内从事房地产开发并施行房地产开发办理中应依法恪守的基本准则。依据我国法令的规则，我国房地产开发的基本准则首要有：

　　在我国，经过出让或划拨方法依法取得国有土地运用权是房地产开发的前提条件，房地产开发有必要是国有土地。我国另一类型的土地即乡村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地有必要经依法征用转为国有土地后，才干成为房地产开发用地。

　　城市规划是城市人民政府对建造进行宏观调控和微观办理的重要措施，是城市开展的纲要，也是对城市房地产开发进行合理操控，完结土地资源合理装备的有用手法。科学拟定和履行城市规划，是合理运用城市土地，合理安排各项建造，辅导城市有序、和谐开展的确保。

　　经济效益是房地产所发生的经济利益的巨细，是开发企业赖以生计和开展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的作用和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所发生的积极影响。以上三方面是对立一致的辩证关系，既有联络，又有差异，还会发生抵触。这就需求政府站在国家和社会全体利益的高度上，进行归纳整合和办理。

　　即归纳开发准则。归纳开发较之曾经的涣散建造，具有不行比较的优越性。归纳开发有利于完结城市总体规划，加速改动城市的相貌;有利于城市各项建造的和谐开展，促进生产，便当日子，有利于缩短建造周期，进步经济效益和社会效益。

　　国家工业政策、国民经济与社会开展计划是辅导国民经济相关工业开展的基本准则和总的战略方针，房地工业作为第三工业应受国家工业政策、国民经济与社会开展计划的限制。

　　房地产项目的全体开发寓意——经过整合多种资源为人们供给寓居空间并改动人们生计物质环境的一种活动。

　　▶ 房地产的实质问题便是土地资源的再分配及流转：政府流向开发商、开发商流向顾客、顾客之间的搬运！

　　• 总平图规划规划完结（指规划规划完结时刻，以上报规划局的签收时刻为准）；

　　• 计划图报建（指取得政府相关部分批文时刻，以最终部分的批文时刻为准）；

　　• 精装交楼规范施工图及资料定板（指拟批量精装交楼项目可用于投标及施工的施工图完结时刻）；

　　• 主体开工（指总包单位出场，以地下室底板或许承台根底施工开端时刻为准）；

　　行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和根底设施建造中的建造用地分配基本上是操控在政府手里。

　　1、出资参股：用资金入股或用土地入股，经过土地与资金的交换一起组成项目开发公司;

　　2、土地收买：直接收买取得土地，这种直接收买按国家规则要交纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费; 3、收买有土地的公司：为了防止交纳契税与营业税等，一般都经过直接收买公司的股权，这种收买公司的方法现阶段首要触及企业所得税或个人所得税等税费，不必交纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较兴旺的一种方法，比方万科收买浙江南都，香港路劲收买顺驰。

　　经过在土地市场进行投标、拍卖、挂牌揭露取得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的首要方法。一般的状况下是以“价高者得”为仅有的衡量规范。

　　住所为主，完结快速开发，快速出售，资金快速回笼。严格操控持有物业在全体开发量中的份额。

　　挑选预售条件宽松、±0能够卖楼、资金占用少的城市，土地方位以城市开展区的交通便当的具有快速变现条件的土地为首选。

　　深耕现在已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售修建面积在30万㎡以上的项目，确保三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格履行。

　　同行事例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住所为主，只要一个是过100万平方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的出售周期，现在恒大出售金额已是长沙冠军。

　　出资开发部：搜集土地信息——项目立项陈述（分公司）——项目立项批阅（董事会）——项目可研陈述（集团）——项目出资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收买）——成交确认书移送给项目公司。

　　本钱部：操控性本钱方针（限额目标、本钱操控系统规范）、可研版本钱。（依据规划部供给的规划要害进行预算）

　　营销部：编制项目运营策划书（包含市场调研深化、项目定位陈述、定价计划、示范区计划）。

　　出资开发部：计划规划报批批复定见书——建造工程规划许可证——根底施工许可证。

　　规划部：编制计划规划任务书——规划规划计划评定（含单体规划计划）——景象计划评定——初步规划效果评定（含基坑支护规划图）——修建施工图评定（含根底规划图）——正式施工图评定。

　　收购部：施工图参谋单位——景象、室内、计划规划单位——监理单位投标——土建总包投标——工程资料设备收购。

　　内部操控：规划图纸的图纸质量、 出图时刻、图纸改动（报建图纸的改动）等；

　　外部和谐：当地各级政府包含规划局、建造局、国土局、城管、质检站、消防等各类作业和谐；

　　合作方报建作业（劳保金、中标存案、淤泥证等）、合作方的资源合作（尤其是专业部分）。

　　规划部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、合作出售的规划输入（合同附图、模型、交楼规范）。

　　收购部：分包工程及资料设备收购。（首要包含消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装饰等）

　　要害要素：建造工程施工许可证、示范区敞开、主体结构施工、物业公司招投标。

　　组成出售团队； （出售总监、出售司理、出售员、策划总监、策划司理、策划师）

　　项目营销履行计划；（开盘计划、出售手册、出售周期、价格、法令文件、训练等）

　　项目营销推行计划； （推行周期、媒体组合、费用计划、严重营销活动计划等）

　　合作方资源运用；（广告公司、署理公司、制造公司、短信公司、媒体、印刷等）

　　工程部：安排各专项检验——竣工检验（毛坯）——安排整改——移送物业。（精装饰一般都是毛坯入伙后，托付开发商装饰，独自签订协议。政府检验规范？质量衡量规范？）

　　财务部：项目决算陈述——项目后评陈述（对内含报酬率、净利率、毛利率进行核算）。