崔海春律师广州房地产官司律师，现执业于广东政霖律师事务所，具有深沉的法学理论功底及司法操作经历。诚实信用，勤勉敬业，以“完结当事人利益最大化”为服务主旨。办案认真担任，精雕细镂，事务功底厚实，语言表达流通、思想灵敏，具有杰出的交流和谐和商洽辩解才能。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人供给最好的法令服务。不敢许诺案子的终究成果，但敢许诺办案鞠躬尽瘁!

　　因为村庄团体土地的特别性质，法令规则团体所有土地不能直接进入房地产开发用地商场。因而，有必要首要经过有权赞同机关审赞同予将农用地转为非农用地，再由国家征用，将团体所有土地变为国有土地，然后再由国家出让给房地产开发商。团体所有土地被征用后，其所有权的主体已由团体变更为国家，在这种情况下土地的出让，其实质是国有土地运用权出让。

　　但另一方面，法令也留出了一道口儿，答应企业在某些情况下，直接运用团体土地用于开发建造。因而，在村庄团体土地开发的详细操作上就有两种方法。

　　团体土地转为国有土地要进行农用地转用和征用手续，最终进行国有土地出让。我国施行土地用处控制准则，严厉约束农用地转为建造用地。村庄团体土地大多归于农用地，假如要用于开发度假村，有必要要先实行相应的批阅手续转为建造用地，不然便是不合法占用土地。依据《土地处理法》第44条，农用地转为建造用地的批阅权集中于国务院和省级人民政府，详细如下：

　　省级政府赞同的路途、管线工程和大型基础设备建造项目、国务院赞同的建造项目占用土地，触及农用地转为建造用地的，由国务院赞同。

　　在土地利用总体规划供认的城市和村庄、集镇建造用地规划规模内，为施行该规划而将农用地转为建造用地的，按土地利用年度方案分批次由原赞同土地利用总体规划的机关赞同。在已赞同的农用地转用规模内，详细建造项目用地能够由市、县人民政府赞同。

　　第一步，农用地转用、征用土地，有必要契合土地利用总体规划、城市建造总体规划和土地利用年度方案。因而，用地单位在开始选定某农用地为建造用地后，应首要向疆土资源局、建造部分、规划部分咨询是否契合该农用地的各项规划。

　　规划有必要契合原国家土地处理局发布的《土地利用总体规划编制批阅规则》的要求。

　　如该建造项目列入国家疆土资源局编写的《约束供地项目目录》，则当地人民政府赞同供给建造用地前，须先获得疆土资源部答应，再实行赞同手续。

　　如该建造项目列入国家疆土资源局编写的《制止供地项目目录》，则在制止期限内，土地行政主管部分不受理其建造项目用地报件，各级人民政府也不赞同供给建造用地。

　　第二步，供认该农用地能够用于建造，再依据建造部分的要求，进行和编制建造项目可行性证明，向建造部分提交用地请求，建造部分检查契合的，颁布建造项目的《选址定见书》。用地单位应按规则交纳选址规费。

　　其间，农用地转用和土地征收赞同文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法赞同后，市、县两年内未用地或未施行征地补偿安顿方案的，有关赞同文件主动失效。

　　第三步，用地单位持该《选址定见书》向同级疆土资源局提出用地预审请求，由该疆土资源局核发《建造项目用地预审报告书》。

　　建造项目用地预审文件有效期为两年，自赞同之日起核算。现已预审的项目，如需对土地用处、建造项目选址等进行严重调整的，应当从头请求预审。

　　建造用地单位请求预审，应当提交下列资料：1、建造项目用地预审请求表；2、预审的请求报告，内容包含：拟建造项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规划和拟用地类型、弥补犁地开始方案；3、需批阅的建造项目还应供给项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只供给项目可行性研究报告。

　　如建造项目涉密军事项目或是国务院赞同的特别建造项目用地的，建造用地单位可直接向疆土资源部提出预审请求。

　　疆土资源局在自受理预审请求或许收到转报资料之日起二十日内，完结检查作业，并出具预审定见。二十日内不能出具预审定见的，经担任预审的疆土资源局担任人赞同，能够延伸十日。

　　第四步，用地单位凭《建造项目用地预审报告书》向建造部分、环保局等处理立项、规划、环保答应等手续，并交纳各项批阅费用；

　　环境保护部分依据《中华人民共和国环境保护法》和国环字第003号《建造项目环境保护处理方法》对建造项目进行批阅。

　　某些建造项目，还需求报劳作行政部分依据《建造项目劳作安全卫生预点评处理方法》予以批阅。

　　第五步，用地单位再持以上批阅文件，向原预审的疆土资源局提出项目用地的正式请求。

　　第六步，疆土资源局依据土地利用总体规划、城市建造总体规划和土地利用年度方案，拟定农用地转用方案、弥补耕当地案、征当地案和供当地案，分不同类型，经各级人民政府批阅。

　　动力、交通、水利、矿山、军事设备等确需独自选址建造的项目，在《国务院关于出资体制变革的决议》施行前赞同立项的，仍按原规则报批用地；施行后，属国务院、国家开展变革等部分或省级人民政府赞同、核准的独自选址建造项目，触及农用地转用和土地征收的，报国务院赞同；除此之外的独自选址建造项目，触及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府赞同，其间征收土地面积超越省级赞同权限的，土地征收有必要报国务院赞同；建造项目确需占用基本农田的，有必要报国务院赞同。

　　其间，如占用农用地没有触及占用犁地的，则不需拟定弥补耕当地案；村庄团体经济安排占用本团体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征当地案。

　　以下建造占用土地触及农用地转为建造用地的，需报国务院赞同：1、国务院赞同的建造项目；全国房地产法令服务网2、国务院有关部分和国家方案单列企业赞同的路途、管线工程和大型基础设备建造项目；3、省、自治区、直辖市人民政府赞同的路途、管线工程和大型基础设备建造项目；4、在土地利用总体规划供认的直辖市、方案单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建造用地规划规模内，为施行该规划按土地利用年度方案分批次用地。5、需求征用基本农田的；6、需求征用基本农田以外的犁地超越三十五公顷的；7、需求征用其他土地超越七十公顷的。

　　第七步，由疆土资源局详细担任对该农用地的所有权人和运用权人进行征用，签定补偿安顿协议，按征地程序处理征地手续。

　　其间，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安顿方案赞同之日起3个月内，由用地单位全额付出。用地单位未如期全额付出到位的，政府不发放建造用地赞同书，村庄团体经济安排和农人有权回绝建造单位开工用地。如征用村庄团体土地，征地补偿款也可由疆土资源局托付用地单位直接向被征地村庄团体经济安排付出。

　　国家征用土地的，依照法定程序赞同后，由县级以上当地人民政府予以布告并安排施行。

　　征用土地的，依照被征用土地的原用处给予补偿。征地补偿包含土地补偿费、安顿补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用犁地的土地补偿费，为该犁地被征用前三年均匀年产值的六至十倍。征用犁地的安顿补助费，依照需求安顿的农业人口数核算。需求安顿的农业人口数，依照被征用的犁地数量除以征地前被征用单位均匀每人占有犁地的数量核算。每一个需求安顿的农业人口的安顿补助费规范，为该犁地被征用前三年均匀年产值的四至六倍。可是，每公顷被征用犁地的安顿补助费，最高不得超越被征用前三年均匀年产值的十五倍。土地补偿费和安顿补助费的总和不得超越土地被征用前三年均匀年产值的三十倍。

　　征用其他土地的土地补偿费和安顿补助费规范，由省、自治区、直辖市参照征用犁地的土地补偿费和安顿补助费的规范规则。被征用土地上的附着物和青苗的补偿规范，由省、自治区、直辖市规则。征用城市市郊的菜地，用地单位应当依照国家有关规则交纳新菜地开发建造基金。

　　征用犁地的土地补偿费，为该犁地被征用前三年均匀年产值的六至十倍;。这儿的;该犁地;，是指实践征用的犁地数量。而;每一个需求安顿的农业人口的安顿补助费规范，为该犁地被征用前三年均匀年产值的四到六倍;中的;该犁地;，则是指在被征用土地所在地，被征地单位均匀每人占有的犁地数量。

　　第八步，疆土资源局依据赞同的供当地案，在征地的补偿、安顿补助完结后，向用地单位宣布赞同用地文件和《建造用地赞同书》，被征地单位应在规则的期限内交出土地。

　　其间，村庄团体经济安排占用本团体的农用地或单位占用国有农用地的，经赞同处理了农用地转用手续后，疆土资源局可直接宣布用地文件。

　　城市分批次建造用地和独自选址建造项目用地经依法赞同后，疆土资源部分应经过新闻媒体或其他方法向社会揭露赞同情况；建造单位应将农用地转用、土地征收赞同文件及建造用地赞同书等在施工场所悬挂，承受社会的监督。

　　第九步，被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由疆土资源局与土地运用者签定国有土地有偿运用合同或向土地运用者核发划拨决议书。用地单位按约好交纳出让费用。

　　但商业、旅行、文娱和产品住宅等各类经营性用地，则有必要以投标、拍卖或许挂牌方法出让。用地单位只要中标，才可获得该国有土地的运用权。

　　国有土地出让成交签定《国有土地运用权出让合同》时，有必要将规划规划条件与附图作为《国有土地运用权出让合同》的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部分出具的规划规划条件，国有土地运用权不得出让。如因特别原因，确需改动规划规划条件的，应当向城乡规划行政主管部分提出改动规划规划条件的请求，经赞同后方可施行。全国房地产法令服务网。

　　第十步，签定出让合同并按约好交纳费用后，用地单位才真实获得该土地的运用权，用地单位即可处理建造项目的相关批阅手续予以施工建造。

　　其间，现已处理批阅手续的非农业建造占用犁地，1年内不必而又能够播种并收成的，由原播种该幅犁地的团体或许个人康复播种，用地单位也能够自行安排播种；1年以上未开工建造的，依照省级规则交纳闲置费；如超越接连2年未运用的，经原赞同机关赞同，县级以上政府会下达《回收国有土地运用权决议书》，停止土地有偿运用合同或许吊销建造用地赞同书，刊出土地挂号和土地证书，即无偿回收土地运用权，并交由原村庄团体经济安排康复播种。

　　其间，国有土地运用权出让的受让方在签定《国有土地运用权出让合同》后，应当持《国有土地运用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部分请求发给建造项目选址定见书和建造用地规划答应证。城乡规划行政主管部分对《国有土地运用权出让合同》中规则的规划规划条件核验无误后，一起发给建造项目选址定见书和建造用地规划答应证。

　　第十一步，如用地单位欲转让该土地运用权，有必要契合国家关于已出让土地转让的规则和《国有土地运用权出让合同》的约好。转让国有土地运用权时，不得改动规则的规划规划条件。以转让方法获得建造用地后，转让的受让人应当持《国有土地运用权转让合同》、转让地块原建造用地规划答应证向城乡规划行政主管部分请求换发建造用地规划答应证。

　　《土地处理法》第二条规则：;土地运用权能够依法转让。;这儿的;土地运用权;，既包含了国有性质的土地运用权，又包含了团体性质的土地运用权，并且这两种性质的土地运用权都能够依法转让，能够有偿地进行流通。第六十条规则：;村庄团体经济安排运用乡土地利用总体规划供认的建造用地兴办企业或许与其他单位、个人以土地运用权入股、联营等方法一起举行企业的，应当持有关赞同文件，向县级以上当地人民政府土地行政主管部分提出请求，依照省、自治区、直辖市规则的赞同权限，由县级以上人民政府赞同。;该条款实践上现已供认团体建造用地运用权能够以入股、联营等方法进行流通。第六十三条规则：;农人团体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造；可是，契合土地利用总体规划并依法获得建造用地的企业，因破产、吞并等景象致使土地运用权依法产生搬运的在外。;

　　《广东省团体建造用地运用权流通处理方法》规则团体建造用地能够出让、租借、转让、典当，仅仅不得用于产品房地产开发建造和住宅建造，因而直接运用团体土地进行度假村开发，具有合法性。该法还规则团体建造用地运用权出让、租借或作价入股的，农人团体土地所有者和土地运用者应当持该幅土地的相关权属证明、团体建造用地运用权出让、租借或作价入股合同，按规则向市、县人民政府土地行政主管部分请求处理土地挂号和收取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部分应依法给予处理。团体建造用地运用权出让、租借用于商业、旅行、文娱等经营性项目的，应当参照国有土地运用权揭露买卖的程序和方法，经过土地买卖商场投标、拍卖、挂牌等方法进行。

　　土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规模内的城市国有土地、村庄团体土地进行一致的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规模内的土地到达;三通一平;、;五通一平;或;七通一平;的建造条件，再对熟地进行有偿出让或转让的进程。

　　原土地所有者或运用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部分的赞同后向市疆土局提出土地一级开发请求。

　　经过土地预审的项目，依据项目的性质，托付市、区县土地储藏安排担任安排编制土地储藏开发施行方案，开发施行方案首要包含：待储藏开发地块的规模、土地面积、控规条件、地上物情况、储藏开发本钱、土地收益、开发方案、施行方法等。

　　编制了开发施行方案的项目上由市疆土局会同市开展变革、规划、建造、交通、环保等部分参与的联审会，经过会审，对建造项目土地一级开发的施行方案中土地、产业政策、城市规划、建造资质、交通及环保等条件提出准则定见。

　　1、土地储藏安排担任施行土地开发的，由土地储藏安排担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建造等手续并安排施行。其间经过投标方法挑选开发企业担任土地开发详细处理的，开发企业的处理费用不高于土地储藏开发本钱的2%。以投标方法供认开发企业后，土地储藏安排应当与中标开发企业签定土地一级开发处理托付协议。

　　2、经过投标方法挑选开发企业施行土地开发的，由开发企业担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建造等手续并安排施行。投标底价包含土地储藏开发的估计总本钱和赢利，赢利率不高于估计本钱的8%。经过投标方法供认开发企业后，土地储藏安排应当与中标开发企业签定土地一级开发托付协议

　　土地储藏开发施行单位向市规划部分处理规划定见，向市疆土部分处理用地手续，向市开展和变革委员会处理核准手续，触及交通、园林、文物、环保和市政专业部分的，应依照有关规则处理相应手续

　　假如开发项目触及新增团体土地处理农用地征收、农转用手续或存量国有建造用地回收国有土地运用权的，土地储藏开发施行单位依法处理相关手续，并获得市人民政府的赞同。

　　在获得市人民政府的赞同文件后由土地储藏开发施行单位到相关委办局处理征地、拆迁、市政基础设备建造等相关手续。

　　安排施行征地、拆迁和市政基础设备建造。危改、文保、绿隔等项目需按规则承当回迁房建造。

　　建造项目的土地一级开发完结后由市疆土局安排相关委办局进行检验，检验审阅的内容：