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人民网房产城建频道

发布日期:2024-03-29 01:04:18   作者:酷游ku游登录   

  :在城市土地一级开发的市场中,政府扮演的角色不仅是一个管理者的角色,同时也是一个规则的制定者和执行的裁判者角色。城市土地运营中,城市政府承担着统一收购土地,统一规划出让等管理工作,这样才能保证城市土地市场的相对规范。当然,在这种环境下,各个企业还是有很大的业务拓展空间的。包括我们这次进行土地一级开发的顾问工作,就为呼市政府设计了企业参与呼市土地一级开发的各种合作模式,不同规模、实力的企业都可以跟政府进行合作,进行土地的一级开发。

  胡峰:随着整个城市化进程的加速,土地一级开发作为房地产产业的最上游,对整个城市各种资源的运用发挥了至关重要的作用,撬动着整个城市的宏观经济的发展,也就是说,土地一级开发市场的发展很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

  胥雯:我们协助呼和浩特市政府对土地进行开发运作,到目前为止,呼市已经进行了四批土地的挂牌工作。挂牌出让的整个流程包括以下几方面内容:宗地的现场勘察、地块的价值分析、确定规划设计条件(包括土地性质、土地用途、容积率、建筑高度、绿化率等条件得确定)土地价值评估、制作挂牌文件以及各宗地块的宗地文件,同时发布挂牌公告,接待客户,组织现场摘牌,协助办理土地出让手续并签订用地合同等等。在此期间,思源对每宗地块的勘查及土地价值的挖掘与分析,同时确定合理的规划设计条件,协助呼市土地收储中心做好挂牌的整体的组织和流程的运作等;同时做好招商的工作,比如引进开发商、了解开发商的需求,并推荐合适的宗地等;同时对呼市四区的可供用地的总量进行调查摸底,拟定了2005年的土地供应计划。

  主持人:全面建设小康,关注人民住房,大家好,您现在收看的是人民网房产城建频道正在为您播出的人民房谈走近2005北京秋季房展网上直播节目,我们今天关注的话题是探索城市一级土地开发之路,思源助呼市开创房地产发展新思维。今天我们请到演播室的三位嘉宾是:北京思源顾问公司董事长助理、项目发展总监刘伯庸,北京思源顾问公司总经理助理、品牌管理经理胡峰,北京思源顾问公司项目发展部地产策划经理胥雯,欢迎三位的到来。

  自推行土地收购储备出让制度和招拍挂制度以来,土地一级开发成为了房地产行业最为引人注目的一个新兴市场,各方利益群体在这个属于房地产产业链最上游的领域进行角逐。随着土地新政的颁布推行逐渐发力,各地政府也响应中央的政策要求纷纷发力,推进城市土地市场的规范和发展,可以说,土地一级市场正在全国各地风起云涌。

  2005年,各大媒体广泛报道了呼和浩特市引进外脑、大力推进土地市场规范化进程以及房地产市场创新发展的事情,呼和浩特所聘请的专业顾问公司就是在北京房地产策划和代理行业颇富盛名的北京思源顾问公司,今天,我们邀请到了思源公司三位曾参与呼和浩特土地市场策划项目的嘉宾,来与大家一起解密呼和浩特创新思路进行土地开发市场化运营的过程,探讨有关城市土地一级开发的相关问题,相信对关注土地一级开发的网友都会有借鉴意义。

  主持人:据我所知,思源在呼和浩特的项目运作是同呼市市政府签订的合作协议,请胡总先简单谈一下思源公司与呼和浩特市进行合作背景和合作内容。

  胡峰:正式合作是在今年年初,但实际上从2004年下半年起我们就开始接触了。当时呼和浩特市新一届政府换届不久,主管城建的副市长在上任之后,正面临呼市城市建设发展步伐逐步加快的形势,呼市2007年建市60周年,城市建设发展的压力很大。由于呼市房地产市场处于起步阶段,市政府自身具备的资源、专业能力也非常有限,所以产生了请外部的专业顾问公司来协助市政府进行土地一级开发、发展房地产市场的想法。

  呼市政府也接触过国内几家很知名的公司,之所以最后选择了思源顾问公司,主要是看重思源的专业实力与品牌信誉,比如我们在2008年奥运会相关的三个奥运商业地产策划项目的全球招标中全部中标。经过了多轮的考察和探讨,呼市政府对我们的专业水平和团队实力才建立了信任。双方最终达成合作是2005年春节后,也就是2月19号,我们签订了合同。

  思源公司一直是以北京为主开展业务,目前已在呼市成立了分公司,专门运作这个项目,经过半年时间的合作,双方合作的非常成功,也取得了很好的成果。

  从我们的服务内容来看,我们一方面站在城市运营的高度对呼和浩特城市土地一级市场开发进行整体策划,并协助呼市进行土地的出让等实操工作,涵盖土地出让的各个环节甚至招商推广等。

  我们之所以能够在国内地产顾问公司中开创这样一个先河,可以说主要得益于呼市市政府市场化的眼光、开明化的运作思路。经过我们双方的努力配合,目前的运作成果非常明显。

  主持人:我们知道思源与呼市达成合作之后,整个项目的策划工作都是由刘总主持的,您给大家介绍一下呼市的城市概况和城市房地产发展的历史。

  刘伯庸:目呼市是内蒙古自治区的首府城市,同时也是我国北方重要的沿边城市。呼市现在行政管辖四区一旗四县,市区面积已经达到120多平方公里,市区常住人口超过150万人。思源这次与呼市政府进行的城市土地市场策划工作,主要是城区范围内的土地。

  呼市的城市经济近几年得到了迅猛的发展。简单举几个经济指标来说明呼市这几年的经济发展情况。比如呼市有两个第一,就是2003年到现在,呼市生产总值增长速度全国第一,04年高于全国平均水平9.9个百分点;04年人均GDP达到11305元,首次高于全国平均水平。呼市的人均可支配收入也是很高的,达到了10500元,在全国大中城市中排名第六。呼市的产业结构也很有自己的特色,比如乳业、电力、电子信息、冶金、生物制药,是呼市的五大支柱产业。另外还形成了以物流、建材、烟草、旅游等城市优势产业。呼市这几年第三产业发展也很快,04年同比增长接近50%。呼市产业结构的调整和快速增长,为房地产发展奠定了比较了的基础。

  呼市的房地产就跟一位到呼市考察的开发商老总说的一样,“呼市的房地产谈不上商品化、市场化”,呼市的房地产原来大多数都是单位自建房,商品房很少。呼市线年呼市进入商业化、市场化运作,房地产进入快步发展。

  呼市的房地产发展水平比较落后,呼市的经济发展速度大大快于呼市的房地产发展速度,而且呼市的房地产的产品结构不协调,产品比较低端,也就是总体感觉不上档次。呼市的商品房价格相对其他西部城市而言是比较低的,比如兰州和银川,这两个城市04年的商品房均价是2200、2300,呼市去年的商品房均价是1500多元;现在呼市在售的楼盘涨得比较快,均价已经达到2200多元了,但也就是兰州和银川去年的水平,发展空间还很大。

  呼市房地产还有一个特点就是,呼市在05年以前还没有被国内大型房地产开发商所关注。在全国其他二、三线城市房地产开发热火朝天地大干快上的时候,呼市的房地产还是由本地的开发商在小打小闹。今年很多开发商、新闻媒体在呼市考察房地产市场时,跟思源刚到呼市的感触一样,呼市的房地产发展潜力巨大。

  07年是内蒙古自治区成立60周年大庆,07年之间,是呼市房地产发展的大好时机。为了迎接60周年大庆,呼市政府进行城市改造、城市基础设施建设的力度非常大。我们在呼市经常是看到这种现象,今天这条路还是很窄,路边还有搭的棚子,也就是临时建筑,再过半个月、一个月到这里来,路已经改造完了,不仅加宽了,地下的市政也跟着做完了。到呼市,就能明显的感觉到,政府部门之间的协调、决策的行政效率比较高。所以,有很多开发商招商引资来了之后,通过一些接触都对这一届政府比较欣赏。

  主持人:胥经理曾经常驻呼市,参与了呼市的几轮土地挂牌工作,您能否介绍一下,在协助呼市政府进行土地挂牌工作的同时,思源公司是怎么协助呼市政府有效开展地块的营销推广与招商工作?

  胥 雯:根据呼市现有的实际情况,我们采用了挂牌的出让方式;挂牌出让方式的特点是方式简便,且节省组织费用成本;而招标拍卖方式不仅组织工作复杂,而且费用相对较高;而挂牌方式则简便易行且费用低廉。

  我们协助呼和浩特市政府对土地进行开发运作,到目前为止,已经直接参与了四批土地规划开发的整个流程,包括协助政府对地块进行定位、推广、招商工作,根据呼市的特点,有选择的引进开发商,来呼市进行考察。

  首先,思源在很短的时间内熟悉和了解呼市的概况,对呼市进行了包装,比如说在很短的时间内制作了《呼市房地产投资指南》,为呼市的宣传奠定了一个良好的开端和基础。同时,思源采用市场化的策略,按地块开发规模制定了开发策略,比如说,大规划成片地块的开发策略的制定、中等规模地块开发策略的制定、单宗地块开发策略的制定等;

  同时,思源借助于良好的媒体资源关系进行广泛的传播;在北京和呼市组织了几轮记者的报道;如:中国房地产报、北京晚报、北京新地产杂志、内蒙古日报、呼市日报、北方新报、网站等);

  与此同时,思源借助自身广泛的资源整合能力,为呼市引进了有实力、有意向的开发商;自2005年2月26日以来,有10多家北京知名的房地产开发商进入呼市进行考察;比如:天鸿集团、京能集团、天创置业、海青曙光、经开股份等;

  主持人:作为政府的顾问,思源公司在呼市的房地产开发过程中可以说起着相当重要的把控作用,那么你们是如何开展呼和浩特的城市土地市场开发整体策划工作的呢,需要注意的流程以及完成的策划方案主要有哪些呢?

  刘伯庸:首先是我们通过跟呼市政府的充分沟通,对呼市项目有了充分的理解。知道这个项目需要解决呼市政府的什么问题,按紧迫性进行ABC排序,然后组织专业的工作团队,全面展开。当时呼市的基础数据非常缺乏,在市场调查工作上,思源投入了大量的时间、人力、物力,比如可供建设用地普查,调查在售楼盘,调查单位自建房,跟政府部门核实数据等等,可以说我们把呼市的大街小巷都走了一遍,把呼市的政府部门都跑了一遍。接着是根据思源多年的经验,为呼市政府提供专项的战略、策略以及执行的方案。

  这次和呼市政府的合作内容,包括城市土地市场运营的方方面面内容。我们在近半年的时间里,为呼市政府提交了不下十个专项报告,而且里面很多是具体的执行方案。呼市政府也是根据我们提交的具体执行方案在建设和规范呼市的土地市场体系。提交的主要方案涉及招拍挂规范文件、宗地材料、投资指南、年度土地供应方案、地块营销推广、房地产市场研究等等,另外,我们还积极向全国和重点城市推广呼市的城市品牌,包括房地产投资环境方面的报导等等。在思源的影响下,我们很多战略合作伙伴,包括一些其他城市的开发商都慕名来呼市考察,他们对在呼市投资房地产都很感兴趣。

  主持人:最后,我们很想知道思源究竟为呼和浩特市做了一个什么样的规划,请介绍一下。各地的投资者也可以利用这个平台对呼市的招商意向有初步的了解。

  刘伯庸:呼市原来的土地市场在体制这个大环境的影响下,存在大量的遗留问题需要在当前进行解决。呼市政府在04年已经进行了大力的整治,但对于下一步应该怎么做,如何规划没有清晰的思路。

  思源进入项目后,通过市场调研“摸家底”,掌握了呼市大量一手数据,尤其是对呼市的土地存量、房地产发展的现状进行了充分的论证。而且,思源还实地考察了很多其他城市,分析这些城市房地产发展变化与呼市房地产发展走势的关系;思源还邀请了在城市规划、城市产业经济、房地产开发等理论界、实业界的专家、老总到呼市实地考察指导,在呼市、北京都开展了很多次专题研讨会。

  通过大量的研究论证,我们从定性、定量角度,为呼市政府提交了年度土地供应总量、出让方式、土地一级开发模式等执行方案,并提出了时间表。

  现在呼市政府对如何发展城市土地市场、房地产市场的思路是清晰的。各地的投资者应该多关注呼市政府出台的一些优惠政策,了解呼市的房地产发展动向,到呼市实地去看一看。思源为做好这个项目,在呼市专门成立了一家公司,专门协助政府做好招商引资这项工作。各地的投资者完全可以借助思源公司这个平台介入呼市的投资。

  主持人:思源公司成功运作了奥林匹克公园土地一级开发、回龙观文化居住区80万平米商业策划等富有影响力的大型项目,并最终承接了呼市城市运营和土地开发项目,可以说,思源公司在土地一级开发方面积累了丰富的经验 ,在业内堪称专家。请刘总谈谈对土地一级开发的整体看法,比如说,土地一级开发在城市发展中的地位和意义,土地一级开发对一个城市房地产市场的影响,对政府尤其是地方政府在土地一级开发中扮演的角色的理解。

  刘伯庸:从国内城市发展来看,以前相对来说是无序的,缺乏一定的合理性和超前性,简单说就是没有眼光,另外通过协议转让进行土地资源的流通的形式,造成了极大的弊端,不能按照规范化的发展思路来走。

  第二,国家的土地增值收益没有拿到,导致了土地价值分配的不合理,因此一级开发市场健全与否,对于城市的健康发展也有重要的作用,我们可以看国外,看看香港,土地一级开发都是由政府主导的,这样可以为政府提供很大的土地市场的收益,可以为城市方方面面的建设提供资金上的一些支持。因此土地一级市场的开发对城市的发展有很大的意义。

  从政府来讲,在土地一级开发的市场中,应该是一个管理者的角色,一个裁判的角色。土地市场实行“五统一”,才能保证市场的相对规范。

  主持人:您刚才谈到,政府应该着重建立市场化、规范化的土地一级开发市场环境,您能否对此进行更深入的说明,比如说,从哪些方面规范一级开发市场?

  刘伯庸:一个城市要规范土地一级开发的市场环境,涉及很多的城市管理部门,比如市政府、区政府、国土、规划、市政、建委、发改委等等,只有各部门的协调统一行动,才能做好。哪个环节都不能掉链子。思源顾问在向呼市提交年度土地出让方案的同时,对于指导政府如何着手规范土地市场,也提出了相应的政策建议,供呼市政府参考。概括起来主要包括三个方面:

  一是政策层面:包括完善制度建设,颁布一系列行政法规;二是机构设置,调整土地收储中心的隶属关系和行政职能,保证其权威性和运行的有效性;三是建立运行机制,建立公开、公平、公正,市场化、专业化、透明化的市场环境。

  把市场环境净化了、规范了的同时,就是把城市品牌推销出去,把有实力的投资者吸引进来。我们半年时间,为呼市在重点城市、重要媒体上为呼市做的整版的、专栏的相关报导达到上百篇,媒体、网站数十家,研讨会基本上是月月有一场。得到了全社会的广泛关注,收到了非常好的效果。可以说是政府满意了、开发商满意了、老百姓也满意了

  主持人:现在很多城市都在大力构建和发展土地一级开发市场,不同的城市在土地一级开发模式上也有不同之处,请刘总介绍一下城市土地一级开发的几种不同模式,它们之间有什么异同和优劣,以及思源目前为呼市所建立的是哪种模式?呼市政府是如何与土地一级开发商来合理分享一级开发的收益的?

  刘伯庸:土地一级开发包括两种市场形态,一种是土地收储中心在储备期间进行的土地一级开发,通常称为土地开发一级市场,另一种是土地出让后进行的土地一级开发,通常称为土地开发二级市场。这两种市场形态的主体有着明显的区别,但没有优劣之分。

  前者是政府为主导的土地一级开发,主要是土地储备期间的利用,包括土地整理,把生地做成熟地,另外还包括土地的出租、办理抵押等等,可以进行土地一级开发的范围很广,可以搞绿化,建市政,修公园、铺道路等等。政府与开发商之间的合作范围很广,形式很多。

  后者是开发商为主导的土地一级开发,主要是在土地出让市场取得土地使用权,然后根据规划设计条件进行的投资开发,土地一级开发的内容受限于规划条件和政府对该宗地的建设投资要求,建设周期管理等强制性规定。

  思源侧重于为呼市政府建立以政府为主导的土地一级开发市场运作体系。呼市政府可以根据宗地土地收益测算重点建设投资方向,财政资金状况、区域发展规划、区域现状等,决定是由自己进行土地一级开发,还是委托开发商、投资者进行土地一级开发。是委托,还是自建,主要还是考虑土地的收益,要保证城市建设资金的需求。

  在这里,必须重申的一点是,刚才所讲的土地一级开发是政府在储备期间的土地利用,土地并没有出让,土地一级开发的成果都必须纳入呼市的年度土地供应体系。包括供应总量、供应时序,必须严格遵照年度土地供应计划执行。

  思源给土地一级开发设计了评价标准,什么样的地块由政府自己进行土地一级开发,什么样的地块可以委托开发商开发或者联合开发。因此,相应地在土地一级开发收益的收益设计上,思源提出两种模式,一种是收益独享,一种是收益共享。收益独享有助于呼市政府获得土地收益最大化,收益共享有助于解决政府的资金压力,另外还可以加快改善城市土地市场的面貌。

  在收益共享的收益方案中,思源为政府和开发商之间的合作,设计了各种收益分配组合,平衡了各方的利益关系。在收益共享的搭配组合中,没有所谓的最大赢家,而是政府、开发商、社会、老百姓多赢的局面。

  刘伯庸:就这个项目而言,思源顾问担当的是政府顾问的角色,职责是为政府出谋划策,协助政府建立规范的土地市场体系,并开展招商引资工作。呼市的城市土地一级开发工作,思源顾问是站在幕后。

  当然,作为房地产综合服务提供商,我们也不失时机地在本地做一些市场的开拓。

  土地市场的发展涉及子孙后代,这有待于国内城市的运营者,主要是政府对土地市场可持续性发展的理解和态度,现在国内的一线城市土地开发和房地产开发相对比较成熟了,但是很多的二线和三线的城市还是处于初级阶段。所以,政府的作用很重要。

  我们相信这个领域还是有很大的市场空间,我们也希望有更多的机会跟各级政府进行深层次的合作。

  主持人:谢谢您的回答。据了解,呼市通过与思源半年的合作,房地产市场有了很大起色,请问刘总,您能否对此做一些简单介绍?

  刘伯庸:去年呼市住宅每平米的均价是在1500—1600元,目前已经达到了2500—2600的水平,增长幅度还是比较高的,但是绝对的增长幅度可能仍然赶不上北京、上海。

  按照我们的理解,这其实是逐步走向一个合理、健康、良性的房地产市场。原来呼市的房地产市场缺乏外来的开发思维,缺乏外来产品的借鉴,缺乏外来的房地产消费观念,因此房地产市场还依然处在很初级的阶段。但是通过今年我们的合作,目前来看,呼市的土地一级开发市场已经走上了良性发展的轨道。去年土地一级开发的价格大约是每亩30万元左右,但是今年,通过规范的开发与出让制度,土地一级市场的增值达到了100%以上,即每亩60万元以上。

  政府对此是最有感受的,土地的增值可以为政府提供充分的土地增益,为城市的发展提供充分的保障。同时土地价格的上升,也保证了呼市能够按规范的、健康的、大中型的首府城市进行发展和完善。

  我们对自己工作的意义有很充分的认识,超前的、理性的、诚实运营的土地一级开发策划,对于城市的发展具有至关重要的作用。

  主持人:呼市政府着手进行土地规划、整理、开发,创造性地引入了房地产顾问公司,最终目的是促进当地的城市建设与经济发展,为国家做贡献,为当地百姓谋福利。因此我们担心地价的快速上涨会不会对当地百姓造成一些影响,比如我们想知道呼和浩特当地居民现在的平均住房条件怎么样?他们是否可以在这个历史性的大发展中受益,借此机会改善住房条件等等。这方面思源公司是否向政府提供了科学合理的制度、办法。

  刘伯庸:呼市目前的城市土地价格水平,并不是所谓的快速上涨,应该仅仅说是土地价值的回归。为什么这么说呢?呼市原来的土地市场存在大量无序、低价供应的现象。土地的价值没有体现,现在规范了,土地的市场价格,主要用于是补偿城市建设的资金和被拆迁居民的投入。

  呼市政府加快城市化建设的目标是很明确的,所以政府并没有说要从土地出让中获得多少土地收益,而且呼市政府通过土地的年度供应总量,杜绝了圈地、屯积土地的现象。这对于规范市场是积极的举措。所以,开发商去了呼市之后,分析都认为是投资的大好时机。

  呼市现在城区人口达到150多万,人均收入水平较高,但居住条件、人文环境档次还是比较低的。象样的、上档次的楼盘很少,就是说在呼市有钱也住不上好房子。

  呼市的城中村有大量的低收入人群,呼市现在有大量的城中村项目需要进行改造,这些城中村项目居住条件十分差,因此,思源顾问帮助政府提出了重点打造城市新区的建议,分时序,有步骤,有重点地进行城中村改造,使呼市的城中村项目改造一片,成熟一片,而不是建了拆,拆了建。

  呼市政府出台了很多相关改造政策,包括比较关注的城镇居民拆迁补偿政策,保障了拆迁居民利益,居住面积增大了,居住环境改善了,基础设施好了,出行也方便了,社会稳定,百姓安居乐业。

  在与呼市政府合作的过程,思源顾问为呼市政府提出了相关的房地产市场发展建议,包括如何盘活呼市的二手房市场,建立廉租房、经济适用房、商品房这样的居住体系等等。让呼市百姓各个收入人群,都能够拥有自己的居所。

  所以,还是刚才说的,思源顾问只是努力做到让政府、开发商、老百姓三方满意。

  主持人:看来,你们进入呼市进行房地产顾问这方面的工作,确实推动了当地的发展,也得到了呼市政府的肯定。

  刘伯庸:是的,确实有人会提出不同意见,认为是不是有炒作城市、哄抬城市房地产价格的嫌疑,但是我刚才也说了,呼市土地市场的规范化运作首先没有与国家政策相违背,我们更多的是把呼市城市土地应该有的价值挖掘出来,使土地价值回归应有价值。举个例子,有些外地开发商今年也是第一次去呼市考察房地产市场,但投资热情都很高涨,每次土地挂牌交易都会有竞价的场面,可以说,市场已经是得到认可了。不管是开发商拿地,还是单位自建房用地,都必须在土地交易中心进行竞争。

  刘伯庸:这个话题也讨论了很多次了,以前老是在北京这样的地区考虑问题。现在我们已经走出北京的区域市场,走向全国大中型的城市,经过多年的经验积累,我们总体的理解和把握是:第一,房地产市场还是会长期、持续、健康地向上发展;第二是宏观政策阶段性的调整,不是单纯的打压和抑制房地产的需求,而是为了使房地产市场能够有更好的基础,也就是说,要有一个合理的调整,才能有以后更长时间健康、合理的发展。

  我想,在这次宏观调整过程中,受影响的城市可能不是太多,大部分城市应该还有很多的市场发展空间,关键就是需要有一个很好的、具有超前性和创新性的城市发展和运营的一些新思维来进行城市总体的开发,要有这样一个好的方向,这样城市发展才不会像以前那样,经常走一些弯路,造成资源上的巨大浪费。因此我们希望为政府提供更多的服务,为城市建设提供更好的发展蓝图,当然,这里面也考虑了我们公司自身的利益。

  主持人:呼市政府请思源公司独家策划整个城市土地市场的开发工作,确实是开了国内的先河,对国内很多城市都有借鉴意义,请问胡总,思源公司如何看待专业的策划公司在土地一级开发市场中的作用;思源是否会在这个市场上进行更大的投入和发展呢。

  第一,随着整个城市化进程的加速,土地一级开发作为房地产产业的最上游,对整个城市各种资源的运用发挥了至关重要的作用,撬动着整个城市的宏观经济的发展,也就是说,土地一级开发市场的发展很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

  第二,整个房地产市场的规范化和有序化的发展是大势所趋,从国家宏观调控的趋势看,各大城市,尤其是二三线城市,面临着很大的压力,来规范房地产市场并加快城市发展。尤其是土地的收储制度和招拍挂制度逐步推广建立后,地方政府需要花很大的精力来进行市场的规范。但是地方政府无论从是专业素质还是自有资金资源来看,都非常有限。因此需要有专业的机构来协助他们进行土地市场的开发和房地产市场的规范化。

  第三点,也是最重要的一点,从土地一级开发本身的特性看,是各方进行利益博弈的主要战场,可以说,是整个房地产行业中利益博弈最为聚集的一个焦点。这里恐怕有很多的利益主体,有政府,包括中央政府、地方政府,一直到下面的镇、村一级的政府;有开发商,有一级开发商和二级开发商;也有其他的利益主体,比如说我们的老百姓,老百姓也有几类,比如说要买房子的老百姓和没有买的老百姓,被拆迁的居民、农民等等,还有房地产关联的很多下游行业如建筑施工、房地产服务行业,还有银行、投资、媒体等等。我们还可以看到这里有容易被忽视的隐性的利益主体,比如说土地有追求利益最大化的追求,我们城市有可持续的健康发展的利益追求。这么多主体都在进行利益上的争夺,从这个角度看,每一个主体都希望把自己的利益最大化。所以我们认为有必要有中立的机构,站在宏观的角度,市场化的角度进行整体的策划,平衡各方利益,实现整体利益最大化。

  土地一级开发市场是房地产业中新起的、有很大发展潜力的市场,而具有战略顾问能力,又有实际操作能力的策划公司,应该在土地一级开发中扮演很重要的角色。比如说土地一级开发过程中,从目前看,地方政府往往倾向于跟有实力的开发商合作,加快土地的开发效率和质量。开发商在运作过程中,往往也找到顾问公司、策划公司协助他们的工作。因此从技术层面来讲,我们顾问公司、策划公司不仅可以服务于一级开发商,也可以直接向地方政府提供服务,协助不同的主体在土地一级开发过程中做一些工作。

  从思源公司自身的情况来看,自从最初经营房地产项目开始,我们一直与土地一级开发进行接触。我们一直关注并参与了北京800多万平米的回龙观文化居住区的一级开发;还受聘负责了北京青龙湖地区一个6平方公里的一级开发项目的策划工作;特别是由于我们参与了2008年奥运会相关的全部三个商业地产项目,一个是奥林匹克公园中心区137万平米土地一级开发策划,一个是奥林匹克公园中心区地下40万平米商业中心策划,一个是五棵松奥林匹克文化体育中心28万平米商业公建设施策划,都是在全球招标中战胜国内外竞争对手后中标。这些项目的成功运作,不仅说明我们对不同类型项目、尤其大型项目的丰富经验,也说明了我们的专业实力和运营能力。刚才我们曾提到房地产行业不同的利益主体,我们认为,思源公司具备了在土地一级开发方面为不同的利益主体提供高质量服务的基础,也正是这个原因,我们才得以承接了整个呼和浩特市的土地一级市场开发项目。

  从整个房地产代理行业来看,目前经纪代理公司面临的市场竞争非常激烈,我们也在不断追寻市场的创新、业务的创新。今后思源公司可能会将土地一级市场开发作未来的重点,围绕这个新的业务战略,我们将在团队组建、提升专业能力等方面做出更好的积累和准备,争取策划运作更多的土地一级开发项目,推动城市的发展,推动整个中国房地产行业的发展。谢谢。

  主持人:对于土地一级开发具体的运作的过程,很多朋友都充满了好奇,通过你们今天的经验介绍,相信大家对这个问题有了比较生动的认识;另外你们独辟蹊径,以经纪公司的身份,凭自身专业实力在土地一级开发市场占有一席之地,对业界的朋友们相信也会带来很大启发;而呼市目前土地开发的顺利进展,对其它地方政府也提供了一种选择方案。在今天的访谈之后,我相信还会有朋友希望与你们继续沟通,请你们给大家留下一个联系方式吧。

  胡 峰:我们非常希望与各方面的朋友交流,互相学习,大家可以通过网站了解我们公司的情况,网址是,另外也可以直接给我们打电话,。

  主持人:各位网友,今天的节目到此就结束了。感谢思源公司的参与,这里是《人民房谈》栏目的出席纪念证书,送给三位到场嘉宾,感谢你们的出席。欢迎各位网友继续关注《人民房谈》栏目,再见。

  刘伯庸:这个话题也讨论了很多次了,以前老是在北京这样的地区考虑问题。现在我们已经走出北京的区域市场,走向全国大中型的城市,经过多年的经验积累,我们总体的理解和把握是:第一,房地产市场还是会长期、持续、健康地向上发展;第二是宏观政策阶段性的调整,不是单纯的打压和抑制房地产的需求,而是为了使房地产市场能够有更好的基础,也就是说,要有一个合理的调整,才能有以后更长时间健康、合理的发展。

  我想,在这次宏观调整过程中,受影响的城市可能不是太多,大部分城市应该还有很多的市场发展空间,关键就是需要有一个很好的、具有超前性和创新性的城市发展和运营的一些新思维来进行城市总体的开发,要有这样一个好的方向,这样城市发展才不会像以前那样,经常走一些弯路,造成资源上的巨大浪费。因此我们希望为政府提供更多的服务,为城市建设提供更好的发展蓝图,当然,这里面也考虑了我们公司自身的利益。

  主持人:呼市政府请思源公司独家策划整个城市土地市场的开发工作,确实是开了国内的先河,对国内很多城市都有借鉴意义,请问胡总,思源公司如何看待专业的策划公司在土地一级开发市场中的作用;思源是否会在这个市场上进行更大的投入和发展呢。

  第一,随着整个城市化进程的加速,土地一级开发作为房地产产业的最上游,对整个城市各种资源的运用发挥了至关重要的作用,撬动着整个城市的宏观经济的发展,也就是说,土地一级开发市场的发展很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

  第二,整个房地产市场的规范化和有序化的发展是大势所趋,从国家宏观调控的趋势看,各大城市,尤其是二三线城市,面临着很大的压力,来规范房地产市场并加快城市发展。尤其是土地的收储制度和招拍挂制度逐步推广建立后,地方政府需要花很大的精力来进行市场的规范。但是地方政府无论从是专业素质还是自有资金资源来看,都非常有限。因此需要有专业的机构来协助他们进行土地市场的开发和房地产市场的规范化。

  第三点,也是最重要的一点,从土地一级开发本身的特性看,是各方进行利益博弈的主要战场,可以说,是整个房地产行业中利益博弈最为聚集的一个焦点。这里恐怕有很多的利益主体,有政府,包括中央政府、地方政府,一直到下面的镇、村一级的政府;有开发商,有一级开发商和二级开发商;也有其他的利益主体,比如说我们的老百姓,老百姓也有几类,比如说要买房子的老百姓和没有买的老百姓,被拆迁的居民、农民等等,还有房地产关联的很多下游行业如建筑施工、房地产服务行业,还有银行、投资、媒体等等。我们还可以看到这里有容易被忽视的隐性的利益主体,比如说土地有追求利益最大化的追求,我们城市有可持续的健康发展的利益追求。这么多主体都在进行利益上的争夺,从这个角度看,每一个主体都希望把自己的利益最大化。所以我们认为有必要有中立的机构,站在宏观的角度,市场化的角度进行整体的策划,平衡各方利益,实现整体利益最大化。

  土地一级开发市场是房地产业中新起的、有很大发展潜力的市场,而具有战略顾问能力,又有实际操作能力的策划公司,应该在土地一级开发中扮演很重要的角色。比如说土地一级开发过程中,从目前看,地方政府往往倾向于跟有实力的开发商合作,加快土地的开发效率和质量。开发商在运作过程中,往往也找到顾问公司、策划公司协助他们的工作。因此从技术层面来讲,我们顾问公司、策划公司不仅可以服务于一级开发商,也可以直接向地方政府提供服务,协助不同的主体在土地一级开发过程中做一些工作。

  从思源公司自身的情况来看,自从最初经营房地产项目开始,我们一直与土地一级开发进行接触。我们一直关注并参与了北京800多万平米的回龙观文化居住区的一级开发;还受聘负责了北京青龙湖地区一个6平方公里的一级开发项目的策划工作;特别是由于我们参与了2008年奥运会相关的全部三个商业地产项目,一个是奥林匹克公园中心区137万平米土地一级开发策划,一个是奥林匹克公园中心区地下40万平米商业中心策划,一个是五棵松奥林匹克文化体育中心28万平米商业公建设施策划,都是在全球招标中战胜国内外竞争对手后中标。这些项目的成功运作,不仅说明我们对不同类型项目、尤其大型项目的丰富经验,也说明了我们的专业实力和运营能力。刚才我们曾提到房地产行业不同的利益主体,我们认为,思源公司具备了在土地一级开发方面为不同的利益主体提供高质量服务的基础,也正是这个原因,我们才得以承接了整个呼和浩特市的土地一级市场开发项目。

  从整个房地产代理行业来看,目前经纪代理公司面临的市场竞争非常激烈,我们也在不断追寻市场的创新、业务的创新。今后思源公司可能会将土地一级市场开发作未来的重点,围绕这个新的业务战略,我们将在团队组建、提升专业能力等方面做出更好的积累和准备,争取策划运作更多的土地一级开发项目,推动城市的发展,推动整个中国房地产行业的发展。谢谢。

  主持人:对于土地一级开发具体的运作的过程,很多朋友都充满了好奇,通过你们今天的经验介绍,相信大家对这个问题有了比较生动的认识;另外你们独辟蹊径,以经纪公司的身份,凭自身专业实力在土地一级开发市场占有一席之地,对业界的朋友们相信也会带来很大启发;而呼市目前土地开发的顺利进展,对其它地方政府也提供了一种选择方案。在今天的访谈之后,我相信还会有朋友希望与你们继续沟通,请你们给大家留下一个联系方式吧。

  胡 峰:我们非常希望与各方面的朋友交流,互相学习,大家可以通过网站了解我们公司的情况,网址是,另外也可以直接给我们打电话,。

  主持人:各位网友,今天的节目到此就结束了。感谢思源公司的参与,这里是《人民房谈》栏目的出席纪念证书,送给三位到场嘉宾,感谢你们的出席。欢迎各位网友继续关注《人民房谈》栏目,再见。

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