责任编辑：海南房产网 发布日期：2016-09-10 00:00:00有效期：发布当天阅览 321 次

　　土地一级开发是资金密布职业，参加土地开发必需求处理资金问题。对此，海口城投提出如下想象：“关闭运作，分段开发，多途径融资，逐渐收回资金”。

　　依据《海南省人民政府关于标准企业参加土地成片开发的告诉》，土地开发商的分红收益较高为70%%。城投公司经过与政府洽谈，签定土地一级开发协议，清晰分红份额，取得分红权，由此奠定融资根底。

　　（二）与原土地运用者签定协议，经过赋予其“期权”方法下降前期开发资金需求量。

　　土地一级开发资金首要用于征地补偿、房子拆迁、土地平整、根底设施配套、税费开销等，其间征地拆迁费用占总资金量的50%%以上。征地拆迁作业往往是难点问题，原因在于给予原土地运用者的拆迁补偿费用远远低于政府出让土地取得收益，很大程度上损害了原土地运用者的权益，导致原土地运用者发生仇视心情，添加拆迁难度。针对此问题，海口城投公司提出一种新想象，即赋予原运用者必定份额土地“招、拍、挂”收益分红权（期权）方法，来确保其合法权益。这种方法改变了预先付出征地拆迁费的通行作法，既避免了前期拆迁补偿资金的沉积，又极限确保了原土地运用者权益，有利于推进拆迁作业顺利进行。

　　与政府签定的土地一级开发协议确保了土地开发项目具有安稳收益，加上项目关闭运作，为多途径融资发明了或许：

　　1．财政拨款与政府洽谈从财政预算中拨出必定数量资金，作为启动资金，推进项目进行。

　　2．开行借款国家开发银行是直接从事方针性融资活动的金融组织。依据国家有关支撑土地储备借款的规则，土地一级开发借款为土地储备借款，运用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。海口城投历年来同开发银行建立了杰出合作关系，能够就土地开发项目向开发银行请求必定份额土地储备借款。

　　3．商业银行借款土地一级开发具有安稳的收益，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保根底上的，因而银行放贷的财物呆账、坏账危险小，城投公司能够用“分红权”质押向商业银行请求借款。

　　4．债券融资经过发行企业建造债券，进行债券融资。债券融资具有本钱比较低、期限长、运用灵敏等特色，能够筹集规划较大的资金，国内多家城投公司也成功发行了企业建造债券。可是债券融资发行条件严厉，竞赛剧烈，需求城投公司对土地开发项目进行整合策划，争夺土地开发债券发行。

　　5．股权融资经过资本市场发行股票,进行股权融资。城投公司能够经过建立合资公司、建立股份公司等方法,吸引外资或社会民间资金参加土地一级开发项目；也可将土地开发项目注入新建立的股份公司，经过发行股票进行筹资，或在证券市场上经过“借壳”上市融资。

　　6．信任融资信任融资是土地一级开发的重要融资途径，关于信任出资公司而言，土地一级开发在某种程度上是一种政府行为，其收益率是既定的，危险也很小，能够为委托人提供有确保的利益报答，因而是一项非常好的理财途径。由城投公司作为融资人，信任公司作为受托人，发行信任方案，向委托人取得信任资金后，购购融资人的优先收益权，信任方案期满时，融资人依照协议规则溢价购回有限收益权。受托人将溢价作为信任获益进行分配。土地一级开发信任融资具有杰出的市场前景，将成为土地开发中重要的融资途径。

　　7．土地财物证券化土地证券化是指以土地收益作为担保发行证券，在不损失土地产权的前提下，使用证券市场的功用，将不行移动、难以切割、不适合小规划出资的土地转化成能够活动的金融财物，吸收了直接融资和直接融资的长处，是一种非负债型的全新融资方法。

　　施行土地证券化是一种立异融资方法。现在国家开发银行正作为银行财物证券化的试点组织。海口市作为特区正积极争夺方针，成为以财物为典当的财物证券化（ABS）的试点城市，在此布景下城投公司能够进行土地证券化的实践性探究。

　　经过上述各种途径的融资途径，城投公司能够筹集到满足的资金，参加土地一级开发，取得土地收益分红，补偿根底建造资金。

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