从事政府筹融资、工业园、工业新城开发建造、PPP方面理论研究和实务操作，十五年政府投融资项目阅历。

　　本文经过客观分析政府购买服务和一级开发的相关概念，深化分析政府购买服务相关文件中关于一级开发内容的方针要求，并总结【七公观念】：

　　土地储藏，在疆土资规[2017]17号文中《土地储藏处理方法》具有其清晰的界说，“土地储藏是指县级(含)以上疆土资源主管部分为调控土地市场、促进土地资源合理使用，依法获得土地，安排前期开发、贮存以备供给的行为”。

　　这儿，咱们将土地储藏简称为“贮存以备供给”。它首要包含①依法获得土地(征拆回收)、②安排前期开发(七通一平[1])，然后进行③“贮存以备供给”。

　　“土地一级开发”一般是指出资施行征拆建造并出让土地获取收益的行为，但它并不是一个正式用语，在疆土资源部(天然资源部)和财政部这样的部委文件中简直从没见过。

　　土地储藏与土地一级开发，都含有①依法获得土地(征拆回收)、②安排前期开发(七通一平)的进程。

　　土地储藏与土地一级开发的差异，在于之后的环节中，土地储藏作业进行③“贮存以备供给”，然后，土地一级开发进行“出让获取收益”。二者的差异首要是体现在有没有“土地买卖环节”。

　　依照17号文的表述，土地储藏事务规模包含①征拆回收、②前期开发(七通一平)两个重要环节，然后进行③“贮存以备供给”。

　　尽管，财综4号文[2]规则，“土地储藏作业只能由归入名录处理的土地储藏安排承当，各类城投公司等其他安排一概不得再从事新增土地储藏作业”；

　　可是在客观上，关于①征拆回收、②前期开发(七通一平)两个环节，储藏安排均不能独立完结，实际操作中，拆迁和七通一平建造，基本上是别离托付给住建部分部属的拆迁部分和建造部分来施行的；

　　所以，也只要“贮存以备供给”环节能够由储藏安排独立完结；当然，买卖环节是有必要由疆土资源及财政部分来完结的。

　　4号文关于“土地储藏作业只能由归入名录处理的土地储藏安排承当，各类城投公司等其他安排一概不得再从事新增土地储藏作业”的规则，是指其他安排不得从事全程的土地储藏作业，也不能从事全程的土地一级开发作业，特别是不得开立、持有、典当土地储藏证；更不能安排出让土地，也不能享有土地收益分红。

　　可是，并不能说4号文彻底阻止了途径公司从事“土地一级开发或土地储藏的其间环节”，因为在实际操作中，①征拆回收、②前期开发(七通一平)两个环节原本便是托付出去操作的，现在看，也不大可能由土地储藏安排单独完结。

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　　因为文件并没有针对“土地征拆是否能够采纳购买服务方法”做出直接表述，加之土地征拆是土地一级开发中最首要的环节，依据2012年第53号疆土资源部令发布的《搁置土地处置方法》，关于“供给土地应当契合下列要求，……安顿补偿实行到位”，也即业界常说的“阻止毛地出让”的规则，土地征拆是仅有彻底不能够后置的首要环节，位置无足轻重，因此在87号文[3]出台之后，业界争辩最大的便是这一课题，针对文件的了解，也阅历了一个按部就班的进程。

　　4号文提出：当地疆土资源主管部分应当积极探索政府购买土地征收、收买、回收触及的拆迁安顿补偿服务。土地储藏安排应当积极探索经过政府收买施行储藏土地的前期开发，包含与储藏宗地相关的路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、美化、土地平整等基础设施建造。

　　土地储藏安排应当……编制下一年度土地储藏资金出入项目预算，经主管部分审阅后，报同级财政部分审定。其间：归于政府收买规模的应当依照规则编制政府收买预算，归于政府购买服务项目的应当一起编制政府购买服务预算，并严厉依照有关规则实行。

　　87号文把针对棚改做出的在外规则条款放在了第三条“服务期限和预算处理”内，而没有放在第二条“购买服务规则规模”内，业界一般的了解是，棚改只是在期限规则上异于其他购买土地征拆服务，而不是一种特别的购买服务类别；并且土地征拆环节自身也简直不触及工程内容。

　　财综[2018]8号文“归于……政府购买服务规模的，应当……政府购买服务预算。”

　　到现在，没有文件直接阻止购买土地征拆服务。在没有出台新文件的情况下，政府购买征拆服务，并未被列入违规举债。

　　依照4号文 “土地储藏作业只能由归入名录处理的土地储藏安排承当，……其他安排一概不得再从事新增土地储藏作业”的规则，包含途径公司、社会资本在内的任何其他安排，均不得承当土地储藏作业，其中心标志在于土地储藏证的持有。

　　依照4号文规则，(除当地政府发行债券途径之外)土地储藏安排也不得向金融安排融资。

　　依照4号文规则，“项目接受主体或供给商应当严厉实行合同责任，按合同约好数额获取酬劳，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所触及的土地名义融资或许变相融资”。

　　依照财金[2016]91号文[5]“不得借未供给的土地进行融资，……不得与土地出让收入挂钩”的规则，相同适用于PPP项目之外的景象，包含土地出让收入扣除征拆本钱和税费之后净收益分红的形式，依然归于违规行为。

　　依照财预[2017]87号文“禁止将……基础设施建造，储藏土地前期开发，农田水利等建造工程作为政府购买服务项目。禁止将建造工程与服务打包作为政府购买服务项目”的规则，包含财综[2016]4号文所述的“与储藏宗地相关的路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、美化、土地平整等基础设施建造(七通一平)”在内的储藏土地的前期开发，依然不行作为购买服务内容。

　　相类似的，较多观念以为，征拆事务中的撤除工程，也不能够作为购买服务内容。

　　1、成都市政府办公厅《关于印发成都市政府购买土地储藏服务处理暂行方法的告诉》(成办函[2017]65号)(2017年4月25日)

　　“本方法所称政府购买土地储藏服务，是指经过发挥市场机制效果，把政府直接供给的储藏土地征收、收买、回收触及的拆迁安顿补偿等服务事项，依照规则的方法和程序，交由具备条件的社会力气和事业单位承当，并由政府依照合同约好向其付出费用”。

　　2、石家庄市人民政府《关于进一步加强土地储藏作业的若干意见》(石政发[2017]37号)(2017年8月9日)

　　“各区政府(管委会)为本辖区做地(指对拟储藏土地进行集体土地征收、旧城改造、安顿补偿、土地前期开发等，使土地到达开发建造条件的进程)作业的责任主体，担任辖区内市级和区级做地项目的集体土地征收、旧城改造、安顿补偿、信访安稳等群众作业”。

　　“市国控集团、市地产集团、市住建集团、市城投集团、市轨迹公司、市交投公司为市级土地储藏做地主体，可参加全市规模内的做地项目。各区政府(管委会)指定或组成至少一家做地主体(有必要是国有独资企业)，专项担任施行本辖区规模内做地作业”。

　　“做地主体实行以下责任：编制和报批做当地案，请求处理土地、规划、建造、环保等手续，筹措和付出资金，施行土地前期开发，建造安顿房，帮忙区政府(管委会)施行集体土地征收、旧城改造、安顿补偿等具体作业”。

　　[1]七通一平：指路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、美化、土地平整等基础设施建造。

　　[2] 4号文：关于标准土地储藏和资金处理等相关问题的告诉(财综[2016]4号)

　　[3] 87号文：关于坚决阻止当地以政府购买服务名义违法违规融资的告诉(财预[2017]87号)

　　[5] 91号文：关于联合发布第三批政府和社会资本协作演示项目加速推进演示项目建造的告诉(财金[2016]91号)

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