当时在房地产开发中，有资质的房地产开发企业向个人或许无资质企业出借资质的现象时有产生。一旦产生胶葛，出借资质合同效能怎么？房地产开发企业是否承当民事职责？实践中对此有不同的知道，笔者试对此进行剖析。
从是否收取手续费视点看，房地产企业出借资质合同的方式主要有两种：一种是收取手续费的合同，一种是不收取任何费用的合同。房地产企业出借资质合同与房地产协作开发合同的差异在于房地产企业是否有资金投入、是否参加分红和担损。房地产企业投入资金、且参加盈余分配的，为房地产协作开发合同，不视为房地产企业出借行为。现实生活中，有的合同冠名“协作合同”或许“协作开发合同”，但从合同内容及实行来看，房地产企业不出资、不分红，这样的合同应确定为房地产企业出借合同，而非房地产开发协作合同。
法令、行政法规并没有清晰的规则。2000年建造部出台的《房地产开发企业资质办理规则》第十三条规则“任何单位和个人不得涂抹、租借、出借、转让、出卖资质证书”，该规则在性质上归于规章，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说（一）》（法释[1999]19号）第四条规则，合同法施行今后，人民法院承认合同无效，应当以全国人大及其常委会拟定的法令和国务院拟定的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。可见，仅凭仗《房地产开发企业资质办理规则》第13条确定房地产企业出借资质的合同无效，与司法解说的精力不合。
尽管现有法令、行政法规甚至司法解说均未明文禁止房地产开发企业出借资质，但是在司法实践中，关于房地产开发企业出借资质合同的效能多持无效态度。理由是：一是房地产开发运营资质的获得归于行政许可领域，该资质是市场准入的资历；二是房地产开发企业出借资质，全部开发的本质环节均不介入，既与行政法精力有违，也有害大众安全，出借资质的行为应为无效。
在房地产开发的建造工程发包的景象下，出借资质的房地产开发企业是否应对承包人或许实践施工人承当职责？依我国现有法令法规，建造工程施工合同应当存案。出借资质的房地产企业往往要与一个修建公司签定一份书面施工合同，并向建造主管部门存案。从现实情况看，建造施工合同会有两种形状：
签定向建造主管部门存案的合同两边均未实践参加房地产开发，存案的合同从未实行，建造施工由资质借用人与存案合同中修建公司之外的第三人签署一份施工合同，建造工程的施工依照借用人与第三人签署的施工合同实行。在房地产开发的建造工程发包的景象下，资质借用人是发包人，第三人是承包人，若承包人转包或许分包，那么承包人或许不是实践施工人。
该问题实践触及两条线：一是出借资质的房地产开发企业与名义承包人之间的施工合同，该合同功用在于存案，意图是躲避行政主管部门监管，应根据“以合法方式掩盖不合法意图”之规则确定其无效。一是借用人即实践投资人与第三人签署的施工合同，该合同效能受以下几个要素的影响：（1）无权处置，因项意图权力主体在名义上归于出借资质的房地产开发企业而非借用人；（2）第三人是否具有合法资质，施工单位无资质或许合格资质的，合同无效；（3）其他要素。
民法不维护歹意。第三人——承包人或许实践施工人——明知发包人是实践投资人，即明知该房地产开发工程与出借资质的房地产开发企业没有联系，所以为歹意第三人。从诉讼视点讲，第三人与出借资质的房地产企业间无合同联系，不宜在施工合同胶葛中将出借资质的房地产开发企业确定为合格的诉讼当事人。
《最高人民法院关于审理建造工程施工合同胶葛案件适用法令问题的解说》第二十六条第二款规则的内容是“实践施工人以发包人为被告建议权力的，人民法院能够追加转包人或许违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实践施工人承当职责”，其适用的条件是存在转包或许违法分包，发包人自始只要一个。本文评论的景象不存在转包、违法分包，与第三人签定合同的发包人也非出借资质的房地产开发企业。
出借资质的房地产开发企业不是实践实行施工合同的发包人并且承包人或许实践施工人为歹意的景象下，不该由其向承包人或许实践施工人承当民事职责。
存案的合同实践由借用人操控和实行，即无资质的借用人以有资质的房地产开发企业名义挑选施工单位，与该施工单位签定合同，向建造主管部门存案。借用人实践实行该合同，如向施工单位付出工程款、监督施工等。关于在欠付工程款的景象下，承包人或许实践施工人是否能够向出借资质的房地产开发企业建议债务的问题，应区别承包人或许实践施工人是否好心别离处理：承包人或许实践施工人好心的，即承包人或许实践施工人认为是该有资质的房地产开发企业实行该合同，不知道其仅仅是出借资质的，那么出借资质的房地产开发企业应与借用人即实践投资人承当连带职责；反之，承包人或许实践施工人明知房地产开发企业仅仅是出借资质，而不是实践投资人的，那么该房地产开发企业则不承当职责。出借资质的房地产开发企业承当连带职责的，承当职责后原则上能够向实践投资人追偿。
手续费的收取与否，不该成为判别其是否承当职责、是承当连带职责仍是弥补职责的确定规范。