会集拿地本质上是烧钱的游戏，这决议了土地拍卖商场必定是头部房企的角力场。“两会集”供地新规施行下，央企布景的开发商及部分民营龙头地产商资金实力雄厚，显着取得更多土地，职业资源优势将进一步集聚。
继2020年试点施行“三道红线年又推出了土地“两会集”新规，房地产商场调控再度晋级。
早在2月26日，天然资源部宣告，国内22个要点城市要对住所用地施行“两会集”——即会集公示、会集招拍挂出让，每年发布住所用地布告不能超越3次，触及城市包含北上广深4个一线城市及南京、姑苏、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
时至今日，年内的两轮“两会集”土拍将落下帷幕。那么，土地拍卖商场出现哪些改变？这将怎么影响职业的走向呢？
土地“两会集”新规的推出，在圈备受瞩目。对房地产企业而言，土地是最重要的生产资料，不参加“两会集”土拍或意味着将面对无米下锅的困境。
2021年4月，“两会集”土拍开端发动，现场竞赛较为剧烈。据贝壳研究院核算，22城首轮会集供地，均匀土地溢价率到达14.7%。分城市来看，热门城市仍旧火爆，比方，重庆均匀溢价率高达43%，还有22宗地溢价率超越50%；深圳和厦门的溢价率别离高达31%、29%。
另一项来自克而瑞的数据显现，到6月底，首轮会集供地的20城土地成交总金额到达8842亿元，其间北京、杭州两城市土地出让金打破1000亿元；以总开始价核算，22城首轮会集供地土地出让金至少为1.03万亿元。
完结首轮“土拍”的城市遍及出现土地价格上行，楼市出现热度持续蹿升的态势。
有鉴于此，许多城市敏捷在第二轮“土拍”中打补丁，改变拍卖细则以平稳地价预期。比方，大都城市的溢价上限被下调至15%，撤销“竞配建”或“竞自我克制”，竞价到达上限之后又转为摇号等方法；无锡、福州等10个城市采纳“摇号”出让；上海和姑苏采纳“一次报价”；北京、青岛等6个城市采纳“竞报高质量方案”，等等。
细则的大幅调整叠加首轮供地溢价过高带来部分房企现金流严重，第二轮“土拍”一再传出土地流拍的音讯。2021年8月6日，深圳首要宣告间断原定于8月9日进行的第二轮会集供地。
除部分一线城市外，大都城市的第二轮“土拍”遇冷，以至于有不少地块剩余。极点者如郑州，因为期间遭受“暴雨”，第二轮“土拍”迟迟未展开，现在全年供地的剩余地块较多。到2021年8月的数据显现，房地产企业在第二轮“土拍”中拿地的均匀溢价率仅为8.1%，创下2020年以来新低。
回过头看，前两轮“土拍”出现“冰火两重天”现象。新的会集供地出让形式，打乱了不少房地产企业的拿地方案，提高了其对地块的掌握和资金的组织难度，部分房企颇有措手不及之感。这映射出方针转型时期房产商的杂乱心思。
为应对“两会集”供地新规，房地产企业不只要要点对城市开展潜力、商场周期进行更准确研判，最大化赢利空间和竞价力；一起，合作开发、收并购、旧改转化等都将成为添加土地储备的重要形式。
而从地方政府的视点看，操控土地溢价率的一起，拍卖价格也要可以掩盖本身的拿地开销，究竟收储土地本钱昂扬。怎么才干完成房价不涨、地价不亏，新的土地拍卖方法必定在各方重复博弈中构成。经过两轮的拍卖实践，新的土地商场规矩有望进一步老练完善，土地商场逐渐向理性回归。
在“两会集”土拍新规下，房地产企业在竞拍月份要交纳很多的保证金。同一时段付出巨额土地出让金，无疑对其现金流匹配和融资才能提出了更高要求。归根结底，会集拿地仍是烧钱的游戏，这也决议了土地拍卖商场是头部房企的角力场。
以深圳为例，首轮会集拍地的6宗土地，除掉南山西丽的商住用地外，其他5宗宅地均要求交纳起拍价50%的竞买保证金，房地产企业一次竞拍就要拿出超越100亿元的保证金。
从成果来看，TOP30房企在20个城市共拿下273幅含住所的地块，占悉数地块比重的40%以上。TOP50房企在20个城市的拿地金额达6299亿元，占总成交金额的68.2%。剩余的也简直都由TOP100房企夺得。这些房企的土地储备简直每一家都够未来2-3年开发。这些数据反映出，参加“两会集”土拍的大部分是规划房企。
2021年10月1日，中指研究院发布的《2021年1-9月房地产企业拿地TOP100》显现，本年前9个月份，TOP100房企拿地累计总额同比下降9.8%，TOP50企业9月拿地总额也同比下降，其间，碧桂园保利开展(600048)的拿地金额已打破1000亿元。
依据CREIS数据，2021年1-9月，拿地金额达1294亿元，拿地面积达3716万平方米；其新增货值3105亿元，仅次于，各项拿地目标持续坚持职业抢先(表1)。中期陈述显现，2021年上半年共获取219幅土地，其权益总价值约884亿元。以金额核算，其新获取土地中，82%的土储集合长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝五大都市圈。
进入2021年下半年以来，碧桂园全体坚持了正常的出资节奏。据不完全核算，2021年9月以来，碧桂园持续在广东韶关、江门、肇庆、增城，河南信阳、安阳，辽宁鞍山，广西崇左，山东济宁等地拿地。
9月22日，在河南安阳县的土拍中，碧桂园豫北区域以27110万的价格斩获一地块，地块面积83.81亩，成交单价323.48万/亩。至此，碧桂园豫北区域本年已累计新增权益出资额15.12亿元。
近期跟着房地产职业全体承压，部分品牌开发商处于张望状况。在本年安阳几回土拍中，很多的地块落入安阳本乡开发商手中，品牌房企只要碧桂园的身影，先是5月份和7月份在林州斩获2宗土地，9月底在安阳县再落一子。
碧桂园方面表明，施行“两会集”土拍新规以来，公司在出资拿地方面坚持三个“不动摇”——运营理念不动摇、出资规范不动摇、坚持出资转化率和货值转化率不动摇，其在“销供回支投”方面构成闭环办理。关于出资定案的各项经济效益目标，在运营的过程中都会超出这个目标，这是企业办理的表现。
在“行稳致远、集合深耕”的布景下，碧桂园经过精细化、规范化的办理，寻求项目“做一成一”。碧桂园副总裁程光煜表明，碧桂园的出资是时机驱动型的，会准备好满足的预算资源，详细花多少、什么时候花，会添加仍是削减，会依据当期出资时机出现的多少和可以掌握的出资时机的多少，去做相应的动态调整。
全体来看，新的土地拍卖方针下，优质房企未受到显着冲击。相反，“两会集”供地的施行，以央企布景的开发商及部分民营龙头地产商资金实力雄厚，取得更多土地，职业资源优势进一步向其集合。这也旁边面反映出，房地产商场的洗牌进一步加速。
2021年7月22日，在国务院举行的“加速开展保证性租借住宅和进一步做好房地产商场调控作业电视电话会议”上，监管部门再提“房住不炒”。在土地商场方面，政府提出加速完善“稳地价”作业机制，优化土地竞拍规矩，树立有用的企业购地资金检查准则。
要点城市土拍规矩的调整，叠加购地企业资历和资金检查的加强，企业拿地将愈加理性，有利于进一步引导商场预期的安稳。
一起，随同职业环境的改变，TOP50之外的房企在强二线城市拿地变得越来越困难。2020年8月，“三条红线”推出之后，银行房地产借款占比和个人住宅借款占比的“两道红线”又出台，再加上近期将商票归入房企债款监管和出资金额不超出售金额40%的要求，各大房地产企业的资金越来越严重。
现金流不充足的情况下，中斗室企可能会快速退出强二线城市或许限价竞赛的商场。从2021年半年报看，不少房地产企业上半年拿地缺乏，有的乃至没有拿地。未来持续拿不到地的企业，或只能持续下沉到县级商场，乃至镇级区域。
跟着商场优胜劣汰，运营稳健的房企位置将进一步稳固，有利于坚持地价和房价平稳，建立房住不炒的长时间生态。
9月27日，我国人民多年来首提房地产，清晰表明“要保护房地产商场健康开展，保护住宅顾客的合法权益”，释放出持续推进房地产职业构建长效机制的信号。跟着土地、金融等方针多管齐下，我国房地产商场进一步走向稳健开展，值得等待。