吴迪律师, 吴迪律师，男，汉族，原籍江苏，法令专业大学本科学历。曾做过中学教师，思想谨慎，文书写作有杰出专长。为了法令的寻求，于2000年决然辞去职务从事法令服务作业。2014年起上任于新疆星河律师事务所。该律师事务所于2015年被中华全国律师协会评为全国优异律师事务所，多年来，一向被评为自治区先进律师事务所和优异律师事务所。 本律师从事法令服务作业十八年来，兼职了数十家企业常年法令参谋，为参谋单供给优质、高效的法令服务，防止各种法令......更多介绍

　　房地产开发一般指房地产开发企业(即开发商)，以获利为意图出资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建造、到出售等一系列运营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的界说是指在根据本法获得国有土地运用权的土地上进行基础建造，房子建造的行为。房地产开发项目有住所、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上说到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住所为意图进行立项，但在规划以及建造阶段将其建造成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发首要包含以下几个程序：

　　前期准备作业首要包含由计委对房地产项目进行立项批阅，规委对项目进行规划批阅，进行规划施工，土地出让或转让等。此阶段的首要作业是获得项目开工建造的一系列许可证和获得项目建造用地的国有土地运用权。咱们所说的五证中的《建造工程规划许可证》、《建造工程施工许可证》都是在这个阶段获得的。而《国有土地运用权证》因为开发商付出土地出让金的时刻不同，获得的时刻也不尽相同。在房地产开发中，土地的获得是最重要的。现阶段，土地的获得有两种办法：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给运用人运用，划拨出让的土地因为未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、校园等单位运用。出让是指与国家签定土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地运用权的办法。现在的房地产开发除经济适用房外，都归于这种办法。相同，假如要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地因为其用处不同，土地的运用期限也不相同。首要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

　　修建施工阶段是开发商托付修建公司进行项目建造的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回本钱，回笼资金，完成获利，开发商一般在修建阶段选用项目预售的办法对物业进行出售。

　　出售阶段是开发商出售商品房，收回资金完成获利的阶段。一个项目出售的胜败决议着开发商的根本利益。出售分为预售和现房出售两个阶段，预售即一般所说的期房出售，是指开发商在建造工程竣工之前进行出售，现房出售即开发商在获得《竣工证》或竣工检验合格文件后进行出售。因为预售能够提早收回资金，现在开发商大多选用此种出售办法。

　　(三)按供给预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程 建造总出资的25%以上，并现已确认施工进度和竣工交给日期。

　　第六条 规则：商品房预售实施许可证准则。开发运营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门处理预售挂号，获得《商品房预售许可证》

　　(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具有交给运用条件，其他配套基础设施和公共设施具有交给运用条件或许已确认施工进度和交给日期;

　　1、 因为购房客户多选用按揭告贷的办法，所谓按揭告贷是指银行发放的个人住房典当加阶段性担保的一种告贷种类，为满意出售回笼资金的需求，开发商需求向一家或几家银行请求按揭告贷额度。银行为了防止告贷风险，往往指定一家或几家律师事务所对告贷人的资信进行检查，并出具法令意见书。因而，律师是受银行的托付进行作业。也即在出售过程中，律师是和银行归于一个利益集体。

　　2、 律师的效果首要是检查告贷人的天然状况、收入状况、产业状况、有无还款才能、并就告贷人是否具有银行规则的放贷条件向银行出具法令意见书，从法令视点剖析告贷的可行性，下降银行的告贷风险。一起，还需求对开发商的资质和项目是否契合出售条件进行检查。

　　1、 按揭告贷过程中首要包含以下三方当事人：银行即告贷人、告贷人、开发商也即保证人。其间，银行向告贷人供给告贷，告贷人需向银行供给典当，一般是以所购房子作为典当物。而开发商作为告贷人的保证人向银行供给担保。

　　7、 此外，假如银行规则需求告贷人购买房子稳妥，则告贷人和稳妥公司之间还存在稳妥联系

　　2、 辅导并见证告贷人填写《告贷请求表》、《典当告贷合同》、《说话笔录》、《托付扣款书》、《告贷凭据》、《授权托付书》等文件