第1部分，房地产开发公司的预备作业 在报行政机关批阅之前，房地产开发公司应处理好土地出让手续，托付有资质的勘测规划院对待建项目进行研讨并制造陈述书,应附有具体的规划规划参数和效果图，并执行满足的开发资金。 第2部分，行政批阅部分 根据我国当时法令、法规、规章，房地产建造项意图行政答应程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图检查及确认规划规划条件；3）开始规划及施工图检查；4）规划报建图检查；5）施工报建；6）建造工程竣工归纳检验存案。 一、选址定点阶段。此阶段一般处理以下事项： 1、计委检查可行性研讨陈述和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方法的检查。 3、建委处理*开发项目建造条件定见书。 4、环保局处理生产性项目环保定见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建造工程相关专业内容和规划进行检查。 6、规划部分处理项目选址定见书。 二、规划总图检查及确认规划规划条件阶段，此阶段处理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建造布局检查。 2、国土资源局处理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建造工程相关专业内容和规划进行检查。 4、规划部分对规划总图进行评定，核发《建造用地规划答应证》。 5、规划部分确认建造工程规划规划条件。 三、开始规划和施工图规划检查，此阶段处理以下一般事项： 1、规划部分对开始规划的规划要求进行检查。 2、公安消防支队对开始规划的消防规划进行检查。 3、公安局交警支队对开始规划的交通条件进行检查。 4、人防办对开始规划的人防规划进行检查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部分、环保局、卫生局、地震局等相关部分对开始规划的相关专业内容进行检查。 7、建委制发开始规划批复，并对执行开始规划同意文件的要求进行检查。 8、建委对施工图规划文件进行政策性检查，根据业主单位定见，核发技术性检查托付通知单。 9、建委根据施工图规划文件检查安排宣布的《建造工程施工图规划文件检查陈述》，发放《建造工程施工图规划文件检查同意书》。 四、规划报建图检查阶段，此阶段处理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防规划检查。 2、人防办进行人防设备检查。 3、建委、市政部分、园林局、环保局、卫生局按责任划分对相关专业内容和规划进行检查。 4、规划部分对改变部分的规划规划弥补核准规划规划条件，在建造单位交纳有关规费后，核发《建造工程规划答应证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段处理以下一般事项： 1、建造单位处理施工报建挂号。 2、建造方对工程进行发包，确认施工部队。招标类工程经过招标确认施工部队，非招标类工程直接发包。 3、建委安排职能部分对工程开工条件进行检查，核发《修建工程施工答应证》。 六、商品房预售答应阶段，此阶段处理以下一般事项： 由房地产处理部分处理预售挂号，核发《商品房预售答应证》。 开发企业请求处理《商品房预售答应证》应当提交下列证件（复印件）及材料： 1、以下证明材料： （1）已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书； （2）持有建造工程规划答应证和施工答应证； （3）按供应预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总*的25％以上，并现已确认施工进度和竣工交给日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售计划。预售计划应当阐明商品房的方位、装饰规范、竣工交给日期、预售总面积、交给运用后的物业处理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建造工程竣工归纳检验存案阶段，此阶段处理以下一般事项： 1、修建工程质量监督站（安排）对建造单位供应的竣工检验陈述进行存案检查。 2、财政部分对建造项目应交纳的行政事业性收费和基金进行核实检验。 3、规划部分、市政部分、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需求参与检验的部分，依照法令、法规、规章的有关规则对相关专业内容和规划进行检验。规划部分根据上述部分和本部分检验状况核发《建造工程规划答应证》（正本）。 4、建委归纳各部分检验、检查定见，对契合审阅规范和要求的，出具建造工程项目竣工归纳检验存案证明；不契合规范或要求的，作退件处理并要求期限整改。 第三部分房地产项目权属初始挂号阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）挂号。 2、开发商应提交材料： （1）请求书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或许土地运用权证； （4）建造用地规划答应证； （5）建造工程规划答应证； （6）施工答应证； （7）房子竣工检验材料 （8）房子测绘效果； （9）根据有关规则应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需添加或削减的相关事项及时限，各地根据实际状况，会有不同的差异。各个程序的处理时刻，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需求的费用，因为适当部分归于当地收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的获利，行政批阅费用能够忽略不计 土地二级开发的典型便是房地产开发，即土地运用者经过开发建造，将新建成的房地产进行出售和租借的商场。一般指商品房头次进入流通领域进行买卖而构成的商场。 从开发、建造、运营、处理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研讨和项目决议计划阶段、建造前期预备阶段、建造阶段、出售阶段和交给运用阶段。 一、项目决议计划阶段 房地产项目可行性研讨阶段 房地产开发项目经董事会同意开始立项后，转由企业战略开展研讨室进行可行性研讨。 1、可行性研讨的内容 可行性研讨的底子意图是完成项目决议计划的科学化，削减或防止*决议计划的失误，进步项目开发建造的经济、社会和环境效益。 可行性研讨的首要内容有：(1)项目概略；(2)开发项目用地的现场查询及动迁安顿；(3)商场剖析和建造规划的确认；(4)规划规划影响和环境保护;(5)资源供应及资本运作计划；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发形式、安排安排、岗位需求、处理费用的研讨；(8)开发建造节点计划；(9)项目经济及社会效益剖析；(10)结论及主张。 2、可行性研讨小组成员常识组成：经济师、商场剖析专家、房地产专家、修建工程专家、财会师及律师。 3、可行性研讨的作业阶段 1）*时机研讨。该阶段的首要任务是对*项目首要是土地进行开始了解和意向性商洽，并对*项目或*方向提出主张，即在必定的区域和部分内，以自然资源和商场的查询猜测为根底，寻觅*有利的*时机。*时机研讨适当大略，首要依托抽象的估量而不是依托具体的剖析。假如时机研讨以为可行的，就能够进行下一阶段的作业。 2）开始可行性研讨，亦称“预可行性研讨”。在时机研讨的根底上，进一步对项目建造的可能性与潜在效益进行证明剖析。 3）具体可行性研讨，即一般所说的可行性研讨。具体可行性研讨是开发建造项目*决议计划的根底，是在剖析项目在技术上、财政上、经济上的可行性后作出*与否决议计划的关键过程。 4）项意图点评和决议计划。 4、可行性研讨过程： 可行性研讨按5个过程进行： (1)项目公司承受托付或集团公司董事会立项； (2)查询研讨； (3)计划挑选与优化； (4)财政点评和经济点评； (5)编制可行性研讨陈述。 5、集团公司董事会经过，同意正式立项，项目进入前期开发阶段。 二、前期预备阶段 1、获取土地运用权。 开发商获取土地运用权的首要方法 1）经过行政划拨方法获得； 2）旧城改造获得中标地块国有土地运用权； 3）转让获得； 4）出让方法获得（招标、拍卖、协议出让三种方法）； 5）联合开发并报有关主管部分立项、批阅后获得； 6）经过司法判决获得； 7）经过吞并、收买等股权重组方法获得。 2、征地拆迁，申办并获得《房子拆迁答应证》。 拆迁的首要内容包含：(1)房子拆建，如危旧房改造；(2)城市功用、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、日子服务设备等公共修建的建造和改造；(3)环境管理，如扩展绿洲、管理污染工程等。因而，城市房子拆迁是伴随着城市建造项目进行的，是城市建造的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建造项意图前期作业阶段。 3、申办拆迁答应证应提交以下申报材料： 1）填写《城市房子拆迁请求表》一式五份； 2）建造项目同意文件； 3）建造用地规划答应证； 4）国有土地运用权同意文件（建造用地同意书或划拨决议书） 5）拆迁署理单位和点评安排材料。 6）拆迁安顿计划和计划；（拆迁红线规划内房子面积、户数、性质、用处等基本状况；拆迁方法；拆迁期限；还建方法及还建期限；产权明晰的安顿用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。） 三、规划规划 1、申办项目选址定点，获得《建造项目选址定见书》和《建造用地规划答应证》，获得《建造项目选址定见书》的附件：规划规划（土地运用）条件 1）建造项目选址请求。 2）托付规划单位规划，送审规划计划。 2、持规划计划和修建计划图纸到建管处请求修建计划报建，获得修建核位红线图和施工图。修建计划报建分两阶段。 1）规划计划批阅阶段，获得《规划修建计划同意定见书》。 2）施工图核准阶段，获得修建核位红线、申办建造工程红线定位与验线，获得修建核位红线、申办《建造工程规划答应通知书》，处理结束后凭此通知书到建管部分处理《施工答应证》。建造工程施工至正负零时，持通知书等相关材料申办《建造工程规划答应证》。持修建红线图到市城管局固体废弃物处理处交纳垃圾处理费。 5、建造项目报建挂号，请求招标，处理招标招标手续，确认勘测、规划、监理、施工部队。 6、申办《施工答应证》 四、项目出售阶段 1、申办《出售答应证》 商品房预售实施答应证准则。商品房预售答应证一年一换。未获得《商品房预售答应证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产处理部分处理预售挂号，获得《商品房预售答应证》。 2、商品房出售及按揭处理 （1）出售前期预备作业（可托付出售署理公司进行） （2）出售合同的签定。 （3）按揭处理。 五、交给运用阶段 1、请求竣工检验，获得《修建工程竣工检验存案证》。属成片开发小区的，还应请求归纳检验。 2、申办建造工程规划检验 建造工程竣工检验后3个月内，建造单位应向原同意的城市规划行政主管部分申报建造工程规划检验。 3、进行权属挂号，获得《商品房权属证明书》。 4、物业移送 开发建造单位应当与物业处理企业缔结前期物业处理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业处理企业缔结物业处理服务合同收效时停止。 房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以获利为意图*开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建造、到出售等一系列运营行为。我国《城市房地产处理法》第2条对房地产开发下的界说是指在根据本法获得国有土地运用权的土地上进行根底建造，房子建造的行为。房地产开发项目有住所、别墅、商铺、写字楼等等、现商场上说到的所谓*两用的物业其实是指开发商以住所为意图进行立项，但在规划以及建造阶段将其建造成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程首要包含以下几个程序： 1、前期的预备 前期预备作业首要包含由计委对房地产项目进行立项批阅，规委对项目进行规划批阅，进行规划施工，土地出让或转让等。此阶段的首要作业是获得项目开工建造的一系列答应证和获得项目建造用地的国有土地运用权。咱们所说的五证中的《建造工程规划答应证》、《建造工程开工答应证》都是在这个阶段获得的。而《国有土地运用权证》因为开发商付出土地出让金的时刻不同，获得的时刻也不尽相同。在房地产开发中，土地的获得是*重要的。现阶段，土地的获得有两种方法：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给运用人运用，划拨出让的土地因为未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、校园等单位运用。出让是指与国家签定土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地运用权的方法。现在的房地产开发除经济适用房外，都归于这种方法。相同，假如要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地因为其用处不同，土地的运用期限也不相同。首要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、修建施工阶段 修建施工阶段是开发商托付修建公司进行项目建造的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回本钱，回笼资金，完成获利，开发商一般在修建阶段选用项目预售的方法对物业进行出售。 3、出售阶段 出售阶段是开发商出售商品房，收回资金完成获利的阶段。一个项目出售的胜败决议着开发商的底子利益。出售分为预售和现房出售两个阶段，预售即一般所说的期房出售，是指开发商在建造工程竣工之前进行出售，现房出售即开发商在获得《竣工证》或竣工检验合格文件后进行出售。因为预售能够提早收回资金，现在开发商大多选用此种出售方法。 预售条件： 《城市商品房预售处理办法》第五条规则： （一）已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书； （二）持有建造工程规划和施工答应证； （三）按供应预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总*的25％以上，并现已确认施工进度和竣工交给日期。 第六条规则：商品房预售实施答应证准则。开发运营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产处理部分处理预售挂号，获得《商品房预售答应证》。 商品房现售，应当契合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）获得土地运用权证书或许运用土地的同意文件； （三）持有建造工程规划答应证和施工答应证； （四）现已过竣工检验； （五）拆迁安顿现已执行； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设备具有交给运用条件，其他配套根底设备和公共设备具有交给运用条件或许已确认施工进度和交给日期； （七）物业处理计划现已执行。

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