前语：2021 年 10 月，房地产商场持续降温，29 个要点监测城市商品住宅成交面积环比下降 3%，同比下降 22%，较 2019 年同期下降 12%。其间，一线城市商场成交环比添加 4%，同比跌幅收窄至 18%。25 个二三线城市商场难言好转，成交环比下降 4%，同比下降 23%。
企业层面，10 月 TOP 一百房企单月成绩规划较 9 月环比上升 1.4%，单月成绩同比去年同期接连了自 7 月以来的跌落趋势，但降幅收窄至 32.2%。逾 8 成百强房企单月成绩同比下降，其间 44 家房企业同比降幅大于 30%，同环比双降的百强房企数量达 37 家。10 月房企单月成绩体现不及上半年及前史同期。
全体来看，下半年在商场降温的大布景下， 银十 的商场行情未按期到来， 十一黄金周 的商场比较从前也略显惨白。估计年末，房地产商场难言达观，商场成交或将缓步下行、房企出售将持续承压。 以价换量 仍是企业加速成交去化的必要选项，部分负债率较高的房企将面对更大的运营压力。
2021 年 10 月，TOP 一百房企完成出售操盘金额 7761.4 亿元，单月成绩规划较 9 月环比上升 1.4%。受下半年商场显着降温的影响，10 月单月成绩同比去年同期接连了自 7 月以来的跌落趋势，但降幅略有收窄至 32.2%。累计成绩来看，1-10 月百强房企完成出售操盘金额 93347.2 亿元，较 2019 年和去年同期别离添加 18.5% 和 6.7%，累计成绩增速放缓。
2020 年 1-10 月，百强房企在各队伍出售门槛持续提高的一起，规划增速也呈现必定的分解 , 职业竞赛加重。其间，职业龙头房企持续稳健添加、坚持规划优势，TOP 十房企 1-10 月出售操盘金额门槛到达 2288 亿元，同比增幅达 25.3%，较 2019 年添加 40.1%。
TOP20 和 TOP30 房企的出售操盘金额门槛也别离同比提高 23.5% 和 11.3%，完成规划安稳提高。而 TOP50 房企出售操盘金额门槛与去年同期根本相等，到达 485.6 亿元，门槛增幅低于其他队伍房企。此外，到 10 月末 TOP 一百房企的出售操盘金额门槛同比添加 5% 至 179.4 亿元。
详细从企业体现来看，2021 年 10 月百强房企中逾 8 成企业单月成绩同比下降，其间 44 家房企同比降幅大于 30%。一起，包含绝大部分 TOP30 房企在内，有近 8 成企业单月成绩不及上半年月均水平。全体来看，10 月房企单月成绩体现不及上半年及前史同期，同环比双降的百强房企数量达 37 家。
近半二三线 月，房地产商场持续降温，29 个要点监测城市商品住宅成交面积环比下降 3%，同比下降 22%，较 2019 年同期下降 12%。
一线城市商场不容达观，成交环比添加 4%，同比跌幅收窄至 18%。其间，北京、上海成交全体仍处低位，广州商场局势最为严峻，成交创年内次新低，仅限于深圳成交显着上升。北京新房商场转冷，6 成以上新盘推出特价房源，优惠力度不低于 9 折，从前的热销盘乃至销冠项目开端启用中介途径拓客。二手房商场敏捷冷却，挂牌量持续添加，但成交量持续下滑，价格相同向下调整，海淀区部分学区房价格跌幅多达 15%。上海商场显着降温，跟着入围规矩的调整，热销盘的入围积分显着下降，部分项目因认购量缺乏自动延伸认筹时刻。第五批次会集供给房源对外公示，合计 57 个楼盘、1.5 万套房源。其间，存案均价在 10 万元 / 平方米以上的豪宅项目便有 15 个，有望提振商场热度。广州商场局势更加严峻，房企打折降价常态化，过半楼盘降价促销，部分项目推上班抵房，降价起伏多达 30%。为了下降购房门槛，部分项目实施首付延期，可在 3 个月内付清首付，外围区域的部分楼盘更是呈现了 首付贷 等乱象。深圳新房商场相同遇冷，除了单个网红盘仍能完成日光之外，不少项目启用中介途径分销，乃至经过提高佣钱份额争抢客户资源。打折降价渐成商场标配，部分项目不只推出特价房、折上折等优惠办法，并且额定返佣。二手房商场更加惨白，成交接连 7 个月下滑，商场价格持续向下调整，部分小区现已挨近指导价。
25 个二、三线城市商场难言好转，成交环比下降 4%，同比下降 23%。其间，4 成二、三线城市成交环比上升，不乏南宁、天津、郑州这类压力城市。反观宁波、南京、厦门等热门城市成交持续下行，成都、常州等环比近乎腰斩。2 成二、三线城市成交同比转正，徐州、西安等皆升至年内高位。不过，近半二、三线城市商场仍旧低迷，成交同比跌幅持续扩展，厦门更是续创年内新低，岛外在售楼盘一再降价促销。
近期，决策层轮流表态：保护房地产商场的健康发展，确保好刚需集体信贷需求。预示着短期居民按揭借款将边沿改进，广州、深圳、成都、无锡等更是先行先试，触及下调房贷利率，缩短放贷周期等。但需求提示的是，银行会集放贷首要仍是前期签约的按揭借款合同，房贷新增授信规划相较有限。退一步讲，部分城市即使将明年初的房贷额度挪至今年末运用，扣除前期积压的按揭借款规划，新增按揭借款规划仍难显着提高。
展望 11 月，跟着前期积压的按揭借款连续放贷，部分城市或将会集网签存案，成交有望显着提高。但由于新增按揭借款规划添加受限，在售项目仍旧面对较大的去化压力。值得一提的是，房地产税加速进入实操阶段，长时间将改动楼市供需及房价预期，短期也将加重商场张望心情。估计年末房地产商场仍是不容达观，成交或将缓步下行，以价换量仍是加速成交去化的必要选项。
企业层面，四季度房企出售持续承压，经过 以价换量 来促出售、抓回款的空间也越来越小，部分负债率较高的房企将面对更大的运营压力。短期来看，年末企业仍需加速开发节奏、确保年末的货量供给，深化出售途径并保持活跃的营销和扣头力度，冲刺全年成绩。长时间来看，未来房企的运营逻辑向 以销定投 改变，在开发和出售端对企业的运营功率、供货节奏以及去化功率都提出了更高的要求。