中华写字楼网发布日期：2014-11-30 11:02:45 修改：1004
土地一级开发的BT方法又称固定收益方法或工程总包方法，指土地一级开发企业承受土地储藏中心的托付，依照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确认的存量国有土地、拟征用和农转用土地，一致安排进行征地、农转用、拆迁和市政路途等根底设备的建造，土地储藏中心依照总建造本钱的必定百分比作为运营加成。
土地一级开发的BT方法又称固定收益方法或工程总包方法，指土地一级开发企业承受土地储藏中心的托付，依照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确认的存量国有土地、拟征用和农转用土地，一致安排进行征地、农转用、拆迁和市政路途等根底设备的建造，土地储藏中心依照总建造本钱的必定百分比作为运营加成。
许多区域对赢利加成部分进行了相应规则，如北京规则：经过投标方法挑选开发企业施行土地开发的，由开发企业担任筹措资金、处理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建造等手续并安排施行。投标底价包括土地储藏开发的估计总本钱和赢利，赢利率不高于估计本钱的8%；杭州规则：开发收拾单位的赢利和作业经费依照施行方案测算的开发收拾本钱总额的10%以内予以核定；昆明规则：市级国有出资公司安排施行的土地一级开发收拾项目，一致依照审计所确认的总出资额的16%给予出资报答，并计入土地收储本钱；
BT方法简洁明了，企业收益安稳，危险较小，是一级开发企业常用的商业方法。如2010年5月，黑牡丹公司与常州新北区政府签署《新北区万顷良田工程建造托付协议》，常州新北区政府托付黑牡丹公司完结西夏墅镇和孟河镇境内总面积约为1538.10公顷的土地一级开发所触及的拆迁、安顿及土地收拾、根底设备建造作业，托付建造期不超越两年，项目竣工后，新北区政府返还包括拆迁费用、安顿费用、土地收拾及根底设备建造费用、财务费用在内的建造本钱及10%的加成收益。
此事例中，黑牡丹公司既没有土地规划权，又没有土地运营权，仅担任拆迁、安顿及土地收拾、给排水等根底设备建造作业，不触及校园、医院等公共配套项目，其盈余水平以土地开发总本钱为根底，与土地出让收入无关，更不参加分配土地增值收益。新北区政府把握了项目的规划权和土地运营权，可以保证项目的展开方向，但其需求对建造本钱进行兜底，面对较大的财务及土地运营压力。
土地补偿方法指土地一级开发商在完结规则的土地一级开发使命后，土地储藏中心并不是给予现金核算，而是给予开发企业必定面积土地作为补偿(或许需求走方法上的招拍挂)。在土地补偿方法下，项目竣工后需由第三方审计组织、第三方土地评价组织对开发本钱及土地价值进行科学评价，以便合理结算。
土地补偿方法从BT方法的根底上演化而来，是开发商曲线拿地，完成一二级联动开发的典型的商业方法。关于开发商而言，该方法有利于获取优质土地，从二级开发商场获取远多于一级开发的资金报答，但要承当巨大的现金流压力；关于政府而言，该方法无需政府财务兜底，减轻了财务压力，一起具有该地块的规划权和土地运营权，有利于保证项目的全体展开方向，但土地补偿绕开了招拍挂，或使招拍挂方法化，有悖揭露、公平、公平准则，具有必定的灰色性和政治危险，因而，土地补偿归于较为隐秘的商业方法，商场上揭露的此类事例几乎没有。其流程大致如下图所示：
赢利分红方法指土地一级开发商承受政府的托付进行土地一级开发，将生地做成熟地后移交给政府，政府以招拍挂的方法进行土地出让，土地出让金扣除土地开发本钱、国有土地收益基金、农业土地开发资金、征地农人基本生活保证资金、教育资金、农田水利资金、阛阓中资金等计提金钱后的收益部分在政府和企业之间依照必定的份额进行分红，一般来说，在土地出让金无法弥补土地开发本钱的情况下，政府会许诺给予开发商较低的保本收益。
在分红方法下，分红份额因政府和企业博弈的成果而不同，不同的项目之间分红份额不同很大，有政府与企业按6:4分红的较低的份额，已有政府与企业按1：9分红的极高的份额。一般情况下，分红份额跟土地一级开发的难度巨细有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分红一般要高些。
赢利分红方法有利于充分利用开发商的土地运营才能，调集开发商进行土地深度运营的积极性，获取较高的土地增值收益，是近年来非常盛行的土地一级开发商业方法。2010年，黑牡丹公司与常州新北疆土储藏中心签署的《常州北部新城高铁片区土地前期开发托付合同》约好：在17.5平方公里托付地块内，黑牡丹公司担任该地块土地前期开发，包括供给技术支持及资金筹措、土地补偿、拆迁、安顿补偿、土地平整及该地块前期路途和市政配套根底设备等，土地用处首要为住所、商业、作业；其间中心地块前期开发的年限不超越四年，开发完结后，黑牡丹公司取得该地块土地前期开发总本钱10%的工程收益，并与区政府、管委会对该地块土地出让净收益依照50%：50%的份额进行分红。
此事例中，黑牡丹公司具有必定的土地规划权，其盈余水平不只以土地开发总本钱为根底，更与土地出让收入有关，于此一起，公司也有必定的土地运营权，为了添加土地分红收入，公司不只担任拆迁、补偿、土地平整等惯例的土地开发事项，也会担任一些环境景象建造(如加强景象和园区的规划建造、改造河湖等)、公共配套设备建造等以提高土地价值。新北区政府在让渡部分土地增值收益的一起，引入了商场化的土地开发力气，有利于深度发掘土地的潜在价值，但政府需对开发商的土地开发投入进行兜底，有必定的财务压力。
PPP方法也叫公私合营方法，即政府授权民营部分替代政府建造、运营或办理根底设备(如路途、桥梁、电厂、水厂等)或其他公共服务设备(如医院、校园、监狱、警岗等)并向大众供给公共服务，利益同享，危险共担的一种商业方法。土地一级开发包括很多的根底设备和公共设备建造内容，是抱负的PPP方法运转范畴。土地一级开发的首要收入来历为土地出让收入，目前我国还没有答应私营部分出让土地、共享收益的法律法规，因而，真实意义上的PPP方法尚未在土地一级开发中清晰运用，也没有揭露的操作事例，现依据PPP方法的权责分配、投入产出等方面，模仿一个事例，以供参阅。
A当地政府与B土地一级开发商就C地块(一般为十几平方公里乃至几十平方公里)的开发达到协作协议，在规则的协作年限内，B开发商担任地块内的土地平整、路途管廊等根底设备建造作业，校园、医院、文明、体育公共设备建造及运营办理作业，工业规划、项目招商、宣扬推行等工业展开服务作业，空间规划、建筑设计、物业办理、公共项目保护等根底性服务作业等；于此一起，B开发商以C地块内所新产生收入的该级政府当地留成部分的必定份额(即扣除上缴中心、省、市级部分后的收入)作为出资报答，如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等；协作期限内，A政府只要监督监管的权力，不得随意搅扰B开发商的合理运营，政府也不用为开发商的出资进行担保、兜底；协作期限完毕后，开发商将C区块的根底设备公共设备产权及运营权无条件已交给政府。
在PPP方法下，开发商成为土地开发、土地运营乃至区域运营的肯定主力，其既有土地规划权也有土地运营权，不只担任惯例的根底设备建造，也担任公共设备的建造办理，还要担任工业规划、工业招商等工业服务作业，其收益首要来自在区域运营而新产生的土地、税收等收入，协作期限完结后，将项目所有权、运营无偿移交给政府。政府将土地开发、土地运营、区域运营的权力授权给开发商，掌控区域展开方向的难度增大，但政府无资金投入，也无需兜底，没有使命财务压力，但需求拟定紧密、周全的监督监管办法，以防项目失利或产生严重展开误差。
近年来，不断高企的当地债款引起了全国范围的高度重视。审计署发布的2013年全国政府性债款审计成果显现，到2013年6月末，全国政府性债款为30.27万亿，其间全口径中心政府性债款算计12.38万亿，全口径当地政府性债款算计17.89万亿，比较2011年审计成果，不到三年，当地政府性债款余额增多超越7万亿元。当地政府性债款首要投向市政建造(占比34.64%)、交通运输(占比24.43%)、土地收储(占比11.22%)，这在很大程度上与土地一级开发有关。
十八届三中全会清晰提出“答应社会资本经过特许运营等方法参加城市根底设备出资和运营”，财务部部长楼继伟也清晰提出“要实实在在把PPP(公共私营协作)这件事展开起来”，发改委现已推出了第一批80个PPP项目，信任跟着法律法规的不断健全，权责分配、收入产出、监督监管、危险操控等方面的不断完善，PPP将成为未来土地一级开发范畴干流的商业方法。