资金缺乏是一方面，经历、精力和专业度的缺乏都是政府挑选一级开发商进行土地收拾的重要因素。
近年来，土地一级开发越发盛行，我以为这是极大的功德。曩昔二十年的城市无序开发大大破坏了城市形象，浪费了很多的土地资源，为了提高城市形象，政府对城市有必要对城市进行组团全体开发。
郑州的北龙湖组团、白沙组团、滨河世界新城组团……等等，这些都是组团。组团开发，浅显的讲便是：在城市边缘，根本仍是乡村现状的区域，划定必定规模，一般是10-20平方公里，也便是2-3万亩土地，把这个都是村庄和麦田的组团打造成一个城市组团。假如这个组团根本都是住所和商业及城市配套城市，那就叫土地一级开发，假如里边有工厂，有工业，也能够叫工业园开发。
组团开发需求做什么？我简略归纳五大类：1、征地拆迁再安顿；2、筑路架桥建公园；3、卖地开发建楼盘；4、招商引资建厂房；5、校园医院和公建、6、运营保护和办理。
咱们先从简略的形式来看，拿经开区的土地一级开发项目滨河世界新城来说，一级商在这个进程的形式很简略，只担任1、2、5、6项目。我再简略白一下：政府给15平方公里的土地，一级商先盖好几个小区，让乡民住进去，然后把他们的房子拆了，然后找世界一线城市规划对整个片区做规划，规划做好后，依照规划筑路，建桥，建归纳管廊，挖湖，修公园，引入校园，引入医院。好了，下面进去要害的当地：这2万亩地，去掉校园公园医院路桥湖，还剩1万亩了。
那么这1万亩地要拿出去卖，卖了钱进的政府口袋，咱们假定卖了250亿，国家提走30亿，当地政府留到220亿。回过头看一级商花的钱，假如拆迁安顿征地筑路架桥挖湖建公园盖医院一切的开支总共是150亿的线亿给一级商，补偿其前期花销。150亿+150*10%=150亿+15亿=165亿（留意：这个10%不固定，是两边洽谈数字）。
这个进程一级商赚的赢利非常简略直白：出资额的10%。当然，剩下的55亿中，一级商也会按必定份额取得分配。它的原则是，这个数值越大，一级商分配越低，这也最大极限确实保了政府的利益。假如55亿分30%（16亿）的线亿）了。
那么咱们来看工业园开发商，严厉含义上说，工业园开发商是别的一种形式的一级土地开发形式。这儿为什么说别的一种，或者说更深度的，而不是高档的，下面会提到。
咱们再重温上面那段话，一个组团的建造需求：1、征地拆迁再安顿；2、筑路架桥建公园；3、卖地开发建楼盘；4、招商引资建厂房；5、校园医院和公建、6、运营保护和办理。一级开发商做的是：1、2、5、6；那么工业开发商便是全包，它做的是：1、2、3、4、5、6！。
除了上述所说的，工业开发者的中心竞争力便是：招商引资建厂房。这一点在贫穷及经济欠发达区域具有很强的杀伤力。
咱们持续上面的比方，参加1、2、5、6做完了，一级开发商的使命根本完成了。剩下的1万亩地，政府出让，一级开发商持续做好城市运营和服务。而工业园开发商的形式里，这1万亩地由自己进行房地产开发。
先说5000亩的住所，那么5000亩地，工业开发商会自己拿来做房地产开发。这便是我说的第4点：卖地开发建楼盘。当然这个卖地，是工业开发商自己卖给自己。
别的5000亩的工业用地呢？这儿便是今日要说的全文中心：这5000亩地用来工业落地，浅显的说，便是引入工厂。比方，引入一个制药厂，500亩地，地款5亿，建厂筑路建宿舍建办公楼5亿，设备5亿，总共15个亿。同理500亩玻璃厂15个亿，2000亩汽车厂25个亿，2000亩电器厂50亿。5000亩地分完了，总共4个厂，总共落地出资100亿。
中心问题：工业开发商的工业出资报答便是落地出资额的报答，一般在30%-55%，假如是40%，那便是40亿政府要给工业开发商。
你必定觉得这40亿特别特别特别莫名美妙。其实便是这么不可思议，这个100亿去哪儿了？落政府口袋里了？没有，工业开发商帮人家垫资建厂房了？没有。谁出的钱？进来的企业出的钱。花哪儿了？建厂房了。
可是，工业开发商在这个进程中进行了筑路建桥拆迁安顿，这部分落地出资额的提成主要在付这一部分。
其实，我也认同华夏美好这种形式的，但有一个条件：必定要严把招商企业的质量关。假如上述的4家企业，3年后关闭了三个，政府就丢失很大，而对工业开发商的影响就不大。当然，也有别的一种形式，便是税收分红。比方，化肥厂，玻璃厂，汽车厂和电器厂，出资了100亿，工业开发商不取这笔费用，等这4家企业运营了，出售了，交税了，这个时分，工业开发商进行税收分红。这样的话，就倒逼工业开发商对区域担任，对招商担任。
一二线及强三线城市的榜首挑选仍是滨河世界新城的土地一级开发形式。咱们来看一下滨河世界新城形式地点的片区——郑州经开区，经开区为什么不挑选华夏美好？华夏美好的中心竞争力是招商，大城市的经开区大多数全称是“xx国家经济技术开发区”这个类开发区政府的本身最大的强项便是招商引资，本身招商才能很强的城市和区域则不需求工业开发商去分走很多的赢利。弥补一下：滨河世界新城一级开发完毕后，正在转入建造运营，根底设施保护，全省榜首条地下归纳管廊，世界校园，郑州一中分校，世界医院，酒店，企业总部，等等，特别依托经开区工业根底开展总部经济，这其实便是最高端的工业。
经济欠发达及招商才能弱的区域能够选工业开发商。不得不说，现在的工业开发商的资源和视野确实很强壮很高远，他们的城市规划才能也非常强壮，而这二条正是经济欠发达区域最为短少的。