跟着中国经济的快速开展，北京正步入国际化大都市的队伍，而承载城市经济的物质载体——土地使用，却与国际城市间隔甚远。为进步北京市土地使用的运用功率，使其与城市经济相匹配，本文对纽约和东京两个城市的土地使用进行详细分析，探究国际城市的土地使用在城市化进程中表现出的共性特色，总结演化规则，为北京城市开展规划供给相应的参阅与学习。
北京市提出建造“国际城市”始于1990年代初。1993年10月6日国务院批复《北京城市全体规划（1991—2010年）》，明确指出要将北京市建造成为国际榜首流水平的前史文化名城和现代化国际城市，后续又逐步细化国际城市的建造内容。
20多年来，从概念下手，到点评指标体系的构建，再到未来开展的定位，国际城市的相关研讨成果会集呈现。其间，经济和指标体系方面的研讨相对老练，而土地使用方面的研讨则尤显缺乏，首要表现在：
因而，在北京逐步成为国际化大都市的现阶段，对国际城市土地使用进行研讨十分必要。
纽约、伦敦、东京和巴黎是公认的国际城市，其间东京与北京在地域上更具类似性，此外依据土地掩盖特色与行政区域规划，北京市与东京都包含城市用地与农用地，在市域规划内更具可比性；而纽约市是城市用地，与北京建成区的土地使用比较，具有学习效果。
因而，有针对性地将北京与纽约、东京作比较，能够更好地服务于北京建成区以及整个市域规划的用地规划。本文对纽约、东京的土地使用进行详细分析，总结概括国际城市在演化进程中存在的特色和规则，为北京城市开展供给相应的参阅。
纽约市包含5个区，分别为布朗克斯区、布鲁克林区、曼哈顿区、皇后区和斯塔腾岛，面积为621.6k㎡，人口约833.7万。纽约市土地使用分类如表1所示。其住所用区域分较为详细，为便于与其他城市比照，将前4类共同区分为住所用地。
近30年的土地使用演化状况如表 2所示。住所用地、开敞空间和文娱用地是首要的土地使用类型，面积之和占比挨近70%，工商业和泊车用地占比很小。
从演化进程来看，土地使用结构前期改变较大然后期趋向安稳，如住所用地在前12年从33%增至43%，空位从18%降至13%，在后面14年二者改变均较小。
可是，土地开发程度一向呈上升趋势，并在2014年到达92.57%。相应地，跟着城市逐年扩张，土地资源剩余量逐年下降，未被开发的空位从18.25%降至7.43%。
作为纽约市首要的用地类型，住所用地、开敞空间和文娱用地的份额一向坚持较高的水平，可见纽约市政府在对人们的根本寓居需求供给必要保证的前提下，一起重视人居环境的改进，充沛凸显了城市以人为本的特色。
（1）住所用地在一切用地类型中占有绝对优势。依据不同规划城市的住所用地比重来看，城市规划越大，住所比重越高，纽约市的住所用地份额契合城市开展的一般规则。
（2）开敞空间和文娱用方位置杰出。这首要与城市开展的一般规则有关，城市开展越高端、越现代化，对自然环境、城市景象的享用度要求越高，城市在保存现有自然条件的基础上，大力改造搁置用地。
（3）工业和制造业用地的方位低下。自1950年代至今，传统的制造业遭受严峻应战，之前的自然资源、低价的劳动力、便当的交通、挨近商场等优势不复存在，很多企业纷繁搬离中心城市，转向一些新式的二线城市，纽约市的工业结构表现出显着的“去制造业化”，工业结构转向以服务业为中心。
从时空视点来看，30多年来，纽约市的土地使用空间扩张呈现前期剧烈、后期趋稳的现象。
1980年代初，纽约市的城市用地散布较广，掩盖5个行政区的大部分，但斯塔腾岛和布鲁克林区东南角仍然有未被开发的林地。
1980年代末，短短不到10年间，斯塔腾岛的林地敏捷消失，其他4个区的林地也被开发殆尽。
而2000—2014年间，纽约市土地使用全体改变不大，仅有部分区域存在少数改变，如斯塔腾岛西北部的空位不断减缩。
全体来看，30多年来，纽约市土地使用在前10年改变剧烈而在后20多年逐步趋向安稳。
结合土地使用结构演化来看（表2），纽约市土地使用数量结构和空间布局均表现出前期改变剧烈然后期逐步趋稳的势态。
（2）低密度住所用地首要散布于环境较好的东部和南部周边区域以及斯塔滕岛，高密度寓居区散布于商业中心以及与商业中心等连通性较好的区域；
在1980年代—2010年代初的研讨期间，前10几年的土地使用改变程度显着高于后期的10几年。这与城市化开展密切相关。在城市化进程中，土地使用改变剧烈的阶段一般处于城市化的初级阶段和加快阶段，而在老练阶段，土地使用改变由剧烈转向速度放缓，并逐步趋稳，这与老练阶段的城市化速度放缓是坚持共同的，契合城市开展的一般规则。
城市的土地开发程度将跟着城市化的开展呈现出由低到高然后又变低的趋势。跟着城市化的开展改变，初始的土地开端大举扩张，然后跟着城市化逐步由突变转为突变，即从建成区规划的扩张转向城市生活质量的进步，人们愈加重视生态用地的进步，更多的从前被开发的土地退回生态用地。
东京又称东京都，下辖23区，26市，4郡，9村（图1），总面积为2188.7k㎡，2011年人口为1318.7万人。日本的土地准则是私有制。
东京国有和公有土地面积为386k㎡，占土地总面积的18%；私有土地面积为1038.3k㎡，占47%；产权不明土地占35%。尽管土地归于私有制，可是土地的运用仍然受国家或当地规划操控。
日本土地使用分类体系有多种，针对区域内一切土地，一般分为9类（表3），其间“宅地”的意义是修建用地，不是一般意义上的住所用地，是建造用地的首要分类；“其他用处宅地”首要指“屋外使用地”。
为研讨便利，对部分分类进行了意译及修正，其间建造用地包含宅地、屋外使用地、待建造宅地和路途用地，生态用地包含公园用地、水面、森林和田野。
经过收拾，得到东京近30年的土地使用状况（表4,图2）。森林和宅地是东京首要的土地使用类型，挨近土地总面积的70%。
东京的土地开发程度挨近50%，生态用地也挨近50%，仅有4%左右的农用地（图3）。这首要因为东京的第三工业十分兴旺，而榜首工业占比太小，2012年仅占GDP总产量的0.1%。
全体来看，30年来，东京的土地使用结构改变呈现出与纽约类似的现象，前期改变远远大于后期改变。从1982—1992年、1992—2012年这两个阶段的宅地和森林改变能够显着看出前期改变剧烈然后期改变较小。
值得注意的是，尽管生态用地的份额呈现逐年下降的趋势，可是份额一向维持在48%左右，可见东京十分重视城市在生态环境方面的用地投入。
从东京土地类型的空间散布来看（表5,图1），宅地、公园、水面大部分散布在东京区部和市部，这些土地首要服务于城市建造。
其间96%的宅地首要散布在区部和市部，区部占54.6%，市部占41.9%；
全体来看，东京的土地类型在各区域散布差异较大，区部与市部较为类似，郡部与岛部较为共同。而从区域内部结构来看，区部与市部首要的土地类型是宅地，郡部和岛部首要以森林为主。
自1950年代开端，东京的城市扩张一向向西部延伸（图4）。1950年代，东京市区规划仅限定于东京区部的中心区，包含千代田区、中心区、港区、新宿区、文京区、台东区、墨田区、江东区、品川区、目黑区、大田区、涉谷区、中野区、丰岛区、北区、荒川区。
到1980年代初，东京市区规划敏捷扩张。因为东南部区域是东京湾，城市无法扩张，因而首要扩张方向是北部和西部区域。
这个时期，东京区部区域现已被城市用地悉数掩盖，除了足立区和葛饰区北部区域仍然是林地，城市用地现已开端往西部多摩区域延伸，如三鹰市、武蔵野市、小金井市、国分寺市、国立市、西东京市等间隔区部较近的市都现已转变成城市用地。
到1980年代末，东京区部的一切区域都变成了城市用地，城市在本来的规划上持续向西扩张。这段时期的城市扩张十分严峻。
经过20多年开展，到2014年，城市空间扩张现已打破到东京横向土地面积的2/3，城市向西拓宽到青梅市、秋留野市和八王子市，此刻的东京城市扩张空间十分有限。
（1）东京作为一个现已开展老练的国际城市，它的土地使用改变缓慢，土地使用结构现已趋于安稳状况；
（2）东京作为一个城市化程度十分高的城市，它的城市化进程仍然在向前开展，城市用地扩张与农用地减缩的现象仍然存在；
（3）东京的土地资源有限，土地面积小，城市用地份额大，城市扩张空间十分有限，可是分外爱惜并维护生态用地，生态用地份额在近30多年的改变不大，归于改变最小的土地类型。
相对而言，北京的土地使用结构改变剧烈，建造用地年均增加率高达2%，与其对应的是农用地年均削减2%。这充沛说明北京正处于快速城市化开展阶段，城市对土地的需求极端激烈。
东京建造用地份额为48.2%，2012年GDP为11090亿美元，建造用地地均产量为1084美元/㎡；而2013年北京建造用地份额为18.18%，GDP为2950亿美元，建造用地地均产量为98.9美元/㎡。东京建造用地地均产量是北京市的将近11倍。
假如依照东京1982年数据核算，建造用地地均产量为430美元/㎡，仍是北京市的4倍多。学习东京土地使用特色，北京需求提早遏止城市过度扩张，爱惜、合理使用土地资源，让曩昔剧烈的土地使用改变趋向安稳、合理的状况。一起关于得天独厚的自然资源，北京市需求愈加爱惜，并加以维护。
在城市化进程中，纽约和东京的土地使用结构改变均表现出前期改变剧烈，后期逐步趋稳的特色。
纽约市在1980年代—2000年间，土地使用数量结构和空间布局改变较大，建造用地面积增加了67k㎡，增加率为20%，住所用地份额增加了10%，空位份额下降了6%；
而空间上，建造用地敏捷扩张，斯塔滕岛有超越一半的土地从未开发变成已开发，布鲁克林区东南角未开发的土地也变成了建造用地，纽约市5个区未被开发的土地所剩无几。2
000—2014年，数量结构和空间改变逐步变小，建造用地面积添加15k㎡，增加率不到4%，缺乏前期阶段的1/5，住所用地份额简直无改变，空位份额下降了4%；相应地，土地类型空间布局上也改变不显着。
东京土地使用结构后期阶段改变相关于前期阶段来说，改变速度也有所放缓。1982—1992这10年间，宅地份额增加了2.6%，年均增加率为0.99%，森林份额下降了5.7%，年均负增加率为1.37%；
而在1992—2012这20年间，宅地份额增加了3.7%，年均增加率为0.62%，森林份额下降了1.4%，年均负增加率为0.19%。
从空间布局来看，东京自1950年代开端，城市就一向由中心区向周围扩张。1980年代初，东京区部仅剩足立和葛饰两个区没有彻底被城市用地掩盖，而西部多摩区域的三鹰市、武蔵野市、小金井市、国分寺市、国立市、西东京市等均被城市用地掩盖。1980年代晚期，东京区部的一切区都现已被宅地掩盖，市区持续向西拓宽。2014年，东京建造用地向西拓宽至将近行政区域横向间隔的2/3。
土地使用改变由剧烈趋向安稳的特色与城市化开展相关。在城市化进程中，土地使用改变剧烈的阶段一般处于城市化的初级阶段和加快阶段；而在老练阶段，土地使用改变由剧烈转向速度放缓，并逐步趋稳，这与老练阶段的城市化速度放缓是坚持共同的，契合城市开展的一般规则。
阅历1970年代后兴旺国家呈现的“郊区化”、“逆城市化”的城市延伸现象后，纽约和东京在21世纪初开端朝着精明增加的方向行进，即经过操控城市增加鸿沟、进步土地使用功率、维护自然环境、大力开展公共交通、加强旧城区改造等方法来处理城市过大呈现的经济、社会、环境问题。
纽约市2014年的土地产量（GDP）为6840亿美元【文中一切产量均换算成美元2009年不变价】，地均GDP为1089美元/㎡；
东京2013年土地产量（GDP）为9089亿美元，地均GDP为415美元/㎡。而北京市建成区地均产量为128美元/㎡，约为纽约的12%和东京的30%。全体来看，国际城市的土地经济产量十分高，尤其是纽约。
纽约2014年的工业和制造业用地面积为22k㎡，占土地总面积的份额为3.5%；东京2007年工业用地面积为58k㎡，占土地总面积的份额为9%（经过东京核算年鉴中宅地内部结构核算得到）。
全体来看，国际城市的工业用地面积较少，占土地总面积的份额也较低。这与国际城市的工业结构是匹配的。
从20世纪七八十年代到20世纪末，纽约和东京的工业结构改变巨大，纽约的“去制造业化”现象显着；
日本在《广场协议》【1980年代中期，国际兴旺经济特别是美国产生信息技术革命，美国利率上升，美元急剧增值，日元相对价值下降，导致日本对美交易很多盈利，日美交易冲突日益激化。
1985年9月22日，美日法德英等五国财长与中心银行行长聚集纽约广场旅馆，签下《广场协议》，以下降美元对日元等钱银的汇率。日元增值成功地削弱了日本产品的竞争力，导致1986年秋季日本经济的时间短阑珊】后加大对外直接投资，东京的第三工业敏捷进步，第二工业急速下降。
相应地，纽约和东京的工业用地份额大幅度下降，商业等第三工业用地份额大幅上升。
国际城市尽管大都是经济中心，人口与工作密布，但也重视人居环境，既保证人居面积又供给了足够的生态用地以支撑城市的开展。
一起，在空间散布上，生态用地散布比较均匀，重视公正装备。这在必定程度上避免了职住别离带来的城市问题，如交通堵塞、单个功用过度集聚等。
纽约2014年的住所用地份额高达43%，人均住所面积为32㎡/人；东京2007年的人均住所面积为31㎡/人。
空间散布上，纽约市的住所用地散布较为均匀，住所用地份额为43%，而商业高度会集的曼哈顿的住所用地面积占曼哈顿总面积的份额也高达38%，住所用地份额最低的布朗克斯也高达36%，其他区的住所用地份额均高于38%。
纽约2014年生态用地份额为27%，人均生态面积为20㎡/人。东京2011年的生态用地份额为46%，人均生态用地面积为73㎡/人。
经过对国际城市土地使用演化的研讨，总结大城市开展的一般规则，挑选性地学习阅历，服务北京的规划建造。
跟着近几十年中国经济的快速开展，北京市工业结构趋近国际城市的工业结构，2013年城六区的二、三工业比值与东京相同，为1：7。
相比较而言，北京市的土地使用结构与国际城市的间隔远大于工业结构与国际城市的间隔。而据城市归纳评价，北京当时的开展水平大约相当于国际城市20世纪七八十年代的开展水平，依照城市开展的一般规则，北京土地使用在未来几十年的改变将会阅历国际城市现已走过的旅程。因而，有必要罗致国际城市的阅历，少走弯路。
商业用地在纽约和东京两个城市中均表现出集聚效应，城市对交通干线的灵通才能依靠较高。
差异性首要表现在寓居用地和工业用地上，寓居用地在北京呈现出外围组团式开展，但相应的商业基础设施并没有跟上，给职住别离埋下了危险。
而纽约的高密度住所用地很多会集在人口和交通密布的区域，这是精明城市开展的一种必然结果，有助于缓免去住别离带来的交通压力。
工业用地在纽约和东京所占的份额均较低，工业用地首要会集散布在沿河和滨海区域，遵从经济最优准则，这首要受制于工业与港口的密切关系。
而北京的工业用地首要散布在老城区的外围，可是跟着城市扩张，很多周边新区建造将工业用地团团围住，限制土地发挥优势效应。
依据国际城市的土地使用演化在加快城市化阶段和老练阶段表现出的前期改变剧烈然后期趋向安稳的规则，归纳考虑北京当时所在城市化开展阶段，以及中国经济由曾经的高速开展渐渐放缓，工业结构也正阅历转型晋级等要素，遏止以往土地使用剧烈改变的局势而加快其趋向一个合理的安稳的状况成为当下北京市未来开展规划的首要任务。
因为北京市阅历了曩昔的“城市延伸”阶段，导致土地经济、社会和生态效益均遭到必定影响，如寓居环境恶化、职住别离、交通瘫痪等，北京市需求转向精明增加的开展方向，详细体现在土地使用方面需求操控中心城区外围鸿沟扩张，进步存量土地的挖潜，维护自然生态用地，加强旧城区的改造等。
从国际城市的人居环境能够看出，国际城市对生态环境的维护十分重视。纽约开敞空间和文娱用地占比为27%，而东京在整个城市和村庄区域中，其生态用地面积也到达48%。
因而，以人为本是城市未来开展的中心，对生态环境用地需求加强维护，尤其是中心城区的绿洲数量以及空间散布需求愈加均匀化。
北京在未来的一段时间内，工业转型是经济开展的要点，跟着榜首、二工业逐步下调，第三工业持续增加，北京市农用地往后的开展方向需求在保证犁地保有量的前提下，恰当下调农用地份额。
相应地，工业用地的份额即将跟着第二工业的转型而下调，而且要调控空间方位远离城市中心。投合国际城市高度兴旺的交通联络需求，供给足量的交通用地，完成大格式的立体交通规划。