一、国有土地使用权直接转让 （一）国有土地使用权转让条件。 除一般的民事行为收效要件外，尚须如下特别要件： 1、以出让方法获得的国有土地使用权转让条件 （1）依照出让合同约好付出悉数土地出让金，并获得国有土地使用权； （2）依照出让合同约好进行出资开发，归于房子建造工程的，完结开发出资总额的 25% 以上，归于成片开发土地的，构成工业用地或许其他建造用地条件； （3）转让房地产时房子现已建成的，还应当持有房子所有权证书。 2、以划拨方法获得的国有土地使用权转让条件 （1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （2）拥有国有土地使用证； （3）具有地上修建物、其他附着物合法的产权证明； （4）经有赞同权的人民政府批阅。 3、法律依据： 《房地产管理法》第 38 条、第 39 条 《乡镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条 （二）国有土地使用权转让程序 1、以出让方法获得的国有土地使用权转让程序 （1）签定国有土地使用权转让合同，有修建物的，要约好修建物转让的内容； （2）向县以上疆土部分提交转让请求； （3）疆土部分依法检查赞同，检查内容为是否契合转让条件、与出让约束条件有无实质性抵触、是否改动土地用处、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权评价； （4）交纳土地增值税、契税、营业税等有关税费； （5）挂号发证。 2、以划拨方法获得的国有土地使用权转让程序 （1）签定国有土地使用权转让合同，有修建物的，要约好修建物转让的内容； （2）向县以上疆土部分提交转让请求； （3）疆土部分依法检查赞同，检查内容为是否契合转让条件、是否契合城市规划要求； （4）受让方处理国有土地使用权出让手续、交纳土地出让金，或经赞同不需处理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家； （5）交纳土地增值税、契税、营业税等有关税费； （6）挂号发证。 （三）国有土地使用权转让应注意事项 1、必要的权属查询和资信才能查询。 转让合同签定之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或团体单位的，应提交有财物处分权的组织出具的赞同转让的证明。 转让方也要仔细检查受让方的资信才能，包括银行资金证明、有无严重债务纠纷等，避免形成土地使用权转让后资金无法回收的结局。 2、有关评价事宜咨询。 依据法律规则，国家操控国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关财物须经法定评价组织评价，并经疆土部分予以承认。 3、有关税费担负的咨询。 转让合同签定之时，两边应对有关应交纳的税费项目、规范及数额进行咨询，并对税费担负问题进行清晰。依据有关规则，税费的核算依据一般为土地成交价，若成交价格显着低于正常市场价的，则应以土地评评价作为核算依据。 4、关于国有土地使用权转让担保问题。 拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方有必要注重的要点。转让合同签定之前，有必要去疆土部分、房地产主管部分进行查询，核实有无典当与被采纳司法约束。鉴于有无土地权属及相关争议不易查询，加之受让方的履约才能难以判别，应清晰两边彼此供给担保。 国有土地使用权设定典当后，并非不能转让。可通过与典当权人洽谈，以其他担保方法置换或以转让费付出告贷的方法免除典当等方法，完成转让意图。 5、权属改动程序与付出转让价款的彼此限制。 因国有土地使用权转让须经合同签定、疆土部分批阅、补办相关手续、挂号办证等多个环节，有时还触及典当权免除等程序，故转让费的付出应选用分期付款方法。即依据转让程序设定付款期限与金额，表现彼此限制与催促效果，以下降两边买卖危险。 6、土地用处及相关用地条件的改动 国有土地转让往往触及土地用处改动问题，划拨土地使用权转让尤为杰出。转让前的土地大多是工业用地、工作用地等，转让后多为商业或住所开发用地，不只要经规划部分改动土地用处，补缴土地出让金，且须交纳相关配套费用。有的虽不改动土地用处，却需改动出让合同约束的修建密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用处及相关条件能否改动、改动程序及费用担负应在转让合同中约好清楚。 7、国有土地使用权转让的效能及于地上修建物，无约好的，推定包括。 依据有关法律规则，国有出让土地未到达规则开发程度不得转让，划拨国有土地无地上修建物不得转让，故国有土地使用权的转让往往是与地上修建物或附属物一起转让。实践中，多以转让房地产为名转让国有土地使用权，地上的修建物价值相对较小，于土地而言不大，并不注重 8、应当注重的司法解释

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