本文对城市更新和区域概括开发在不同阶段下的办法和特征进行总结概括，为参加片区开发的各类主体供给参阅和学习。
依照改造力度由弱到强，城市更新项目可分为 整治类、改建类和 拆建类三种类型。不同城市命名略有不同，但本质附近，例如深圳将城市更新项目分为概括整治类、功用改动类和撤除重建类（别离对应整治、改建和拆建）；广州分为全面改造（对应拆建）和微改造（对应整治和改建）；中山分为微改造、部分改造和全面改造（别离对应整治、改建和拆建）。
表1. 城市更新项目分类：以湾区城市为例整治类项目改造力度最弱、批阅条件最宽松，房企参加相对较少。整治类项目不改动修建主体结构和运用功用，以消除安全隐患、完善现状功用等为意图，一般不添加修建面积。批阅程序简化，首要由区政府担任批阅、施行、竣工检验和后续监管。改造资金首要来自市/区政府、权利人等。 乡镇老旧小区改造可视为整治类城市更新的一种。整治类城市更新赢利较薄，以装饰补葺为主，房企参加相对较少。
改建类项目改造力度居中、一般需由市级城市更新办理部分批阅，房企一般可经过改造、持有运营的等办法参加项目。改建类项目一般不改动土地运用权的权利主体和运用期限，在不悉数撤除的条件下进行部分撤除或加建， 可施行土地用处改动，部分城市可添加修建面积（但一般会对修建面积增幅设限，例如珠海要求不超越30%）。房企可经过改造、持有运营等办法参加项目，代表事例如万科上海哥伦比亚公园。图1. 改建类城市更新项目事例：万科上海哥伦比亚公园
拆建类项目改造力度最强、批阅最严厉，是房企参加城市更新的首要办法。拆建类项目对城市更新单元内原有修建物进行撤除并从头规划建造，或许改动土地运用权的权利主体、或许改动部分土地性质。拆建类项目流程较杂乱，批阅安排触及区、市城市更新办理部分，流程包含更方案立项、专项规划批阅、施行主体承认、用地出让等环节。拆建类项目分为政府主导、商场主导、政府和商场协作三种办法，每种办法下房企垫资压力和项目周期有所差异。
表2. 拆建类项意图三种首要办法（亿元）（二）按改造方针差异：村改、城改和厂改
依照改造方针差异，城市更新项目分为“旧村”、“旧城”、“旧厂”改造三种类型。
“旧村”指城乡建成区内人居环境较差、根底设备配套不完善，土地以团体一切性质为主的村团体成员聚居区域2。旧村改造的地块，村团体可挑选保存团体土地性质或按规则转为国有用地。其间，复建安顿地块转为国有土地一般可选用划拨办法，融资地块转为国有土地可选用招拍挂揭露出让或协议出让。
“ 旧城”指城乡建成区内人居环境较差、根底设备配套不完善，土地以国有性质为主的乡镇居民生活出产区域。旧城改造的地块，一般在完结拆迁补偿后由市疆土资源主管部分按国有土地揭露出让程序出让。
“旧厂”指城乡建成区内建成较早的工业出产、产品加工制效果房和直接为工业出产服务的隶属设备，以及工业物资存储用房等4。旧厂用地包含工业用地和仓储用地。“旧厂”改造包含“工改工”、“工改住、商”、“工改M0”等类型。
从项目周期来看，“旧厂”改造周期最短，且一般“工改工”项目短于“工改住、商”项目。
“旧村”、“旧城”改造周期长且不承认性高，首要来自拆迁权利人数量许多、产权杂乱，商洽周期长，一起在项目立项和批阅阶段，房企需就项目容积率和规划等问题与政府交流。以深圳标杆村改项目“南山区大冲村”为例，项目从房企签定意向协作书到乡民签约耗时3年、从签定意向协作书到项目首期开盘耗时7年。
“旧厂”改造业主结构相对简略，房企一般只需求与原业主做好洽谈，协作政府方针实行即可。其间，“工改住、商”项目变现才能更强、赢利更高，是房企的重视要点，但因为规划批阅环节政企两边在容积率和项目规划上有必定的博弈时刻，项目周期比“工改工”项目更长。“工改工”项目周期短但出售流动性差，房企一般经过持有运营的办法获得报答。 近年来，首要城市“旧厂”改造项目占比出现增高趋势，且“工改工”项目立项占比较高。
本部分要点评论深圳房企参加较多的拆建类城市更新项目流程。拆建类城市更新项目分为四大进程，（1）方案立项、（2）专项规划报批、（3）施行主体承认和（4）土地获取，完结四个进程耗时可达5-8年，流程越靠前项目不承认性越高。图2. 拆建类城市更新流程与周期
指项目请求归入“城市更新单元方案”。申报主体能够为权利主体（如村委会等）、由权利主体托付的商场主体（如房企）、或市/区政府，项目申报需满意必定条件，如到达最小改造规划、补公用地到达必定比重、改造志愿满意条件等。其间，改造志愿搜集是立项前的要害进程，不同城市要求有所不同，如深圳为单地块“双2/3”，珠海为旧住所“双95%”，非旧住所“双3/4”。在完结志愿搜集后，申报主体可向区更新办提交申报材料，经区、市两级批阅后项目归入“城市更新单元方案”，标志立项成功。图3. 城市更新流程第一步：方案立项
指“城市更新单元规划”的编制和批阅，一般需在立项布告后必定时限内完结方案报送，如深圳要求1年。在这一流程中，申报主体一般首要向主管部分请求核对土地及修建物信息，再延聘有资质的规划规划单位编制规划方案，并与规划疆土部分深化交流、报审，以获得对公司有利的批复方针。专项规划报批是房企就容积率、配建要求等与政府进行博弈的进程，一般需求耗时1-2年。图4. 城市更新流程第二步：专项规划报批
指经过签定《搬家补偿安顿协议》等办法构成单一施行主体的进程。这一阶段房企首要与原权利主体签定《搬家补偿安顿协议》，再向区旧改部分请求认证施行主体资格，认证经往后与区旧改部分签定监管协议、树立资金监管账户。这一进程一般耗时1-3年，部分城市为缩短项目周期，不肯定要求100%的签约份额。如珠海规则，项目在城市更新单元规划赞同2年后，仍因搬家商洽未完结等原因未能承认施行主体的，假如已签定搬家安顿补偿协议的不动产产权份额不低于95%，市、区政府能够依法对未签约部分房子施行单个征收。
指施行主体完结修建物撤除、原房地产证刊出等作业后，与政府签定土地运用权出让合同，标志旧改项目正式孵化完结。旧改项目土地一般选用“招拍挂”揭露出让，少量区域答应协议出让。2018年4月，广东省发布粤疆土[2018]3号文，初次答应旧改用地协议出让，对广东旧改项意图推动效果巨大。（3号文规则，三旧改造用地属政府收储后再次供地的，须以招拍挂办法出让，其他能够协议办法出让。）图5. 城市更新流程第三、四步：承认施行主体、土地获取
城市更新项目获取银行借款的门槛较高，一般需满意签约率双100%（签定《搬家补偿安顿协议》的面积及户数均到达100%），或已承认施行主体后才可请求银行的拆迁贷。在此之前，项目大部分融资经过私募基金、信任非标、民间本钱等办法处理。图6. 城市更新项目全流程融资途径收拾
全体来看，城市更新项意图融资途径首要分为三类，一是银行借款、二对错标融资、三是引进协作方。
（1）银行借款门槛最高，拆迁贷一般要求过专规且《搬家补偿协议》签约率到达必定份额，或现已承认施行主体才可请求；并购贷首要针对股权收买发放，但一般底层财物需满意土地开发出资额到达25%以上，在项现在期操作空间较小；开发贷在项目满意“432”条件后可请求；物业自我克制运营阶段可请求运营性物业贷。
（2）非标融资包含信任方案、资管方案、城市更新基金等，在项目“前融”阶段（开发贷曾经）运用较多。施行主体承认前可经过代建+信任方案、城市更新基金、国企金控途径、担保公司等进行融资。
（3）城市更新项目也可经过引进协作方缓解资金压力，如本乡中斗室企与资金实力强的大型房企协作，由大房企处理前期资金投入的问题；又如引进战略出资者等。以深耕旧改范畴的瑞安房地产为例，公司2006-2018年间屡次出售旧改项目股权，总募资金额在170亿元以上。
城市更新项目一般经过翻滚开发办法平衡资金。部分安顿、部分出售、分期投入、翻滚开发是城市更新项意图根本思路。城市更新项目一般以安顿区作为发动，安顿部分拆迁户，剩下房产出售，发生赢利，翻滚进入下一期的开发本钱，可较好的缓解施行主体资金压力。
上海普陀区红旗村于2015年3月发动旧改，拆迁施行主体为上海普陀区国资委全资持股的上海中环出资开发（集团）有限公司，2016年末土地一级收拾根本悉数完结。
2018年10月，上海海升环盛房地产开发有限公司（以下简称联合体）以93.99亿元地价摘得红旗村四块地，该公司由中海地产、上海中环出资开发（集团）有限公司、上海新长征（集团）有限公司联合树立（实控人为普陀区长征镇乡村团体财物办理委员会），持股份额别离为70%、20%、10%；2020年1月-2月，联合体再以19.14亿元拿下红旗村剩下旧改地块。出让地块要求竞得人配建租借房、保证房、广场、公共设备、社区配套设备等，一起商办项目要求悉数自我克制，且需引进企业总部、研制中心、科技立异、现代商贸等契合普陀区工业定位的企业。2019年8月，中海甄如府首期开盘，项目从拿地到首开仅10个月。图8. 红旗村旧改项目时刻轴
佳兆业城市广场坐落龙岗区坂雪岗科技城中心区，前身为宝吉工艺品（深圳）有限公司厂址（以下简称宝吉厂）。宝吉厂曾为全球最大的圣诞树出产厂家，2008年金融危机破产后厂房抛弃，2010年1月佳兆业以8.4亿的价格收买该厂房，并向深圳市政府请求将用地性质更改为商业、住所，方案将原宝吉厂开发为含商业、住所、校园的大型概括体项目——佳兆业城市广场。2011年1月深圳市龙岗区政府下发了《关于宝吉工业区（华为片区GX03更新单元西片）专项规划检查定见的函》，赞同宝吉厂城市更新项目；2011年3月该项目被列入深圳市“十二五”规划60个要点工程项目之一；2011年9月，佳兆业完结项目规划内的搬家和拆迁商洽，并悉数签定《搬家补偿协议书》；2012年12月一切回迁户完结选房作业。
佳兆业城市广场项目总占地面积约为40万方，总修建面积约为180万方，项目共分为4期，2012年12月该项目完结初次出售，项目从获取到首开时滞35个月。到2019年末，佳兆业城市广场现已开发3期，为包含校园、写字楼、商业购物中心的大型概括体项目。图9. 深圳佳兆业城市广场旧改项目时刻轴
猎德村是广州市首个改造的城中村，1994年猎德村与广州市土地开发中心签定《交地协议》，2002年银河区政府赞同猎德村吊销乡民委员会，树立猎德经济展开公司。2007年5月猎德村改造方案正式发动，7月村团体经过了拆迁补偿方案：猎德村原地撤除，村西片区逾11万方土地用作商业用处，揭露商场拍卖后所得金钱用于满意村改造资金的需求；村东片区拆迁后用于安顿居民，详细拆迁补偿原则为“拆一补一”，并另在村南保存一块土地建造酒店以支撑团体经济展开。
2007年9月，富力、合景泰富、新鸿基联合以46亿的价格竞得猎德村西片区商业地块，其间约25亿用作拆迁款安顿及新楼建造款，10亿用于出资村南酒店。2007年10月猎德村开端进行拆迁，2009年末拆迁根本完结，2010年头回迁户回迁至原村东片区。
猎德村西片区商业地块由富力、合景泰富、新鸿基一起开发，三家分占三分之一权益，地块总建面约56.8万方，规划建造为包含高级公寓、酒店、购物商场、写字楼的大型概括体项目。其间公寓天銮2011年11月初次出售，项目从获取到首开时滞50个月。写字楼天盈广场、天盈广场东塔别离于2013年下半年、2015年下半年推售，购物广场IGC于2016年10月正式开业。图10. 广州猎德村旧改项目时刻轴
新湖中宝闸北青-12地块旧城改造项目坐落上海静安区中心方位，大都为房龄超越50年的棚户区。2002年新湖中宝拿下该地块，项目总占地面积约6.5万方，总建面约34.5万方。项目分为两期拆迁，一期于2002年开端动迁，估计总出资3.5万亿，2010年拆迁完结，2015年头次开盘，2017年正式交给。二期于2007年获得准拆证，2014年开端正式拆迁，受部分单位未签约影响，2017年完结悉数拆迁，项目估计2020年开盘预售。图11. 新湖中宝上海闸北旧改项目时刻轴
区域概括开发，实践中又称片区概括开发、乡镇概括开发。区域概括开发在我国现行的法规方针中尚无一致和明晰的界说，一般是指在契合国家及当地规划的条件下、对具有必定规划、相对成片的区域进行体系性改造、出资、建造、运营和保护。要害内容一般包含战略定位、规划规划、土地一级开发、基建公服建造、工业和内容导入、运营办理等，常见办法包含旧城改造、工业园区、工业新城、特征小镇、旅行概括体等。
本文对区域概括开发在不同阶段下的办法和特征进行总结概括，收拾区域性概括开发项意图现状、92号文的对概括开发项目带来的窘境、区域性概括开发项意图干流办法、三种开发类型的差异与流程、片区开发的十种融资办法，为参加片区开发的各类主体供给参阅和学习。
区域性概括开发项目（以下简称“概括开发项目”），实践中也称片区概括开发或园区概括开发项目，在我国现在的法规方针中对其尚无明晰的界说，一般来讲，是指在契合国家及当地规划的条件下对成片区域进行体系性地改造、建造、运营和保护的行为，一般会包含土地一级开发、配套根底设备和公共服务设备的建造运营，以及相关的工业导入服务等内容。从PPP项目视点看，财务部PPP概括信息途径将项目差异为19个一级职业，其间“乡镇概括开发”类项目根本上能够理解为即以PPP办法施行的概括开发项目，其下包含园区开发、乡镇化建造、土地储备、厂房建造和其他5个二级分类。
此类项意图传统施行办法，首要包含以下几种：一是最早的政府直接出资建造开发的办法，即政府直接作为出资主体进行区域的建造开发，资金来历首要以财务性资金为主；第二种是在政企开发的变革趋势下，由途径公司作为投融资主体的办法，其资金来历首要是财务性资金+债款性融资，但债款性资金的还本付息依然依托政府补助；第三种是彻底商场化的操作办法，由企业享有土地溢价分红或经过一二级联动开发获得收益，政府投入较少，但跟着方针的收紧，该办法已根本堕入瓶颈。近几年来，跟着PPP办法的鼓起，社会本钱经过PPP办法参加区域性概括开发已成为一个立异。
2017年11月份，财务部发布了《关于规范政府和社会本钱协作（PPP）概括信息途径项目库办理的告诉》（财办金〔2017〕92号，以下简称“92号文”），明晰指出新签约项目不得从政府性基金中安排项目运营补助，直接堵截区域概括开发的首要报答来历，构成现在区域概括开发短少合规方针出口的窘境。
提出为规范PPP项目运作，遏止隐性债款危险增量，一方面要严厉新项目入库规范，另一方面要会集整理不合规的已入库项目，并对各类不合规景象作了详细的罗列，勘称近几年PPP大规划推广以来国家层面所出台的最全面、最详细的负面清单。从92号文的详细规则来看，与后续概括开发PPP项意图施行特别相关的首要是以下几个方面的问题：
92号文指出，要“优先支撑存量项目，审慎展开政府付费类项目”，而关于概括开发项目而言，依照曩昔此类项目常见的运作办法，其建造规划首要以征地拆迁、配套根底设备和公共服务设备新建为主；从报答机制来看，此类项目出资规划巨大，且本身的运营性收益来历较少，项目公司或社会本钱首要经过政府付费回收出本钱钱及合理收益，简略对当地财务构成巨大的压力。别的，从国内现行的方针传导机制和行政办理体系来看，当地政府为躲避行政危险，往往会对国家方针进行过度解读和实行，虽然92号文规则运用的是“审慎展开”的表述，不扫除当地实操层面将之异化为“制止展开”的或许性。
依据92号文规则，关于“不归于公共服务范畴，政府不负有供给职责的，如商业地产开发、招商引资项目等”的项目，不得入库。在曩昔的一些概括开发PPP项目实践中，不乏一二级联动，将商业地产开发、招商引资等不归于公共服务范畴的内容归入PPP规划的做法，在92号文出台之后此类项目显着将会被列入制止入库的规划。
其实，这条规则并非92号文的新要求，而是国家层面一直在着重的红线，即政府和社会本钱协作的规划只能是政府负有供给职责的根底设备和公共服务范畴，例如早在《国务院办公厅关于政府向社会力气购买服务的辅导定见》（国办发〔2013〕96号）中就指出，“对应当由政府直接供给、不合适社会力气承当的公共服务，以及不归于政府职责规划的服务项目，政府不得向社会力气购买”，别的，在《关于在公共服务范畴深化推动政府和社会本钱协作作业的告诉》（财金[2016]90号）中也规则：“要严厉差异公共服务项目和工业展开项目，在动力、交通运输、市政工程、农业、林业、水利、环境保护、保证性安居工程、医疗卫生、养老、教育、科技、文明、体育、旅行等公共服务范畴深化PPP变革作业”。
92号文规则，关于“新建、改扩建项目未按规则实行相关立项批阅手续的”项目不得入库，依据财务部PPP概括信息途径的实践运转办理流程来看，首要，上述“不得入库”指的首要是“办理库”而不是“储备库”；其次，上述的“立项批阅手续”是指要完结项意图可行性研究陈述/资金请求陈述或请求核准项意图陈述，并获得相关主管部分的批复。
从概括开发项意图特征来看，其项目协作规划杂乱，子项目数量许多，建造周期较长，一般需求分期进行开发，不管在建造内容、规划、出资额上都有较大的不承认性，别的常常还会触及区域的相关规划调整，需求引进具有工业规划才能的社会本钱参加项意图策划与规划，因而没办法像单体项目相同，在社会本钱招选之前就完结项目立项、可行性研究、初步规划等前期作业。因而，依照此类项目曩昔的做法，往往是在社会本钱招选完结之后再进行详细的项目立项批阅手续，或许先将整个项目做一个大略的大立项，在触及详细子项意图时分再别离进行深化的可研和规划作业，但不管是哪种做法，依照92号文的规则，其前期准备作业实践上并不到位，因而，估计在未来概括开发PPP项意图推动中，需求愈加重视项意图前期规划、立项等作业的展开，保证PPP施行流程与出资项目批阅监管流程的有序联接。
依据92号文规则，未经过物有所值点评和财务承受才能证明的的新项目不得入库，未按规则展开“两个证明”的已入库项目，包含虽已展开物有所值点评和财务承受才能证明，但点评办法和程序不契合规则的景象，将面对被清退出库的危险。
如前所述，在曩昔的概括开发类PPP项目中，因为前期准备作业老练度不行，往往项目边界条件相对含糊，建造内容、规划、出资额等均具有不承认性，这也给PPP项目施行方案编制进程中的经济测算以及两评中的定量剖析带来了较大困难，然后导致两评流于办法，不能精确地猜测项目实践的投入本钱和产出效益，在以政府付费作为首要收入来历的项目报答机制安排下，将会导致政府财务支出职责存在超标危险，终究影响项意图实践可施行性。这也是92号文为何反复着重两评合规性的重要原因。
别的，92号文还将“违背相关法令和方针规则，未准时足额交纳项目本钱金、以债款性资金充任本钱金或由第三方代持社会本钱方股份的”要点作为判别不合规的规范之一。在此规则下，曩昔PPP项目中常见的经过“小股大债”、“股东告贷”等经过债款性资金处理项目本钱金来历的办法未来已无法再简略仿制。但实践咱们更为重视的是下述几个细节问题：
1、社会本钱经过债款性融资办法获得的资金作为其本钱金投入项目公司是否合规？
笔者以为，92号文中所指的“以债款性资金充任本钱金”仅限于以项目公司作为融资主体获得的债款性资金。关于社会本钱股东经过债款性融资办法合法获得的资金，作为其权益性出资投入到项目公司后，虽然对社会本钱归于债款性资金，但对项目公司而言，该部分资金对错债款性资金，并不归于92号文所约束的不合规景象。在《国务院关于固定财物出资项目试行本钱金准则的告诉》（国发[1996] 35号）中，也规则了：“出资者依照国家规则从资金商场上筹集的资金”能够作为该出资者（相当于社会本钱股东）所出资的项目法人（相当于PPP项目公司）的本钱金来历。
国发[1996] 35号及后续国务院关于调整项目本钱金份额的一系列文件中，明晰项目本钱金最低份额要求的职业包含交通运输、煤炭、钢铁、邮电、化肥、电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸等，并未明晰规则概括开发项意图最低本钱金份额要求。这是因为概括开发项目本身的杂乱性，难以被简略归类到上述某个单体职业中，因而实践上方针层面关于此类项意图本钱金份额并没有明晰要求，项目实践中往往会参阅国发[1996] 35号文件中的“其他职业”，将概括开发项意图本钱金承以为20%。
可是从实践情况来看，概括开发项目因为其建造内容杂乱性、建造时序的不承认性以及巨大的出资额度，往往会经过分期翻滚开发的办法进行施行，假如简略粗犷地依照项目总出资额的必定份额承认项目本钱金，往往会构成冗余资金的糟蹋和高额的资金本钱占用，从进步社会本钱出资效益和出资积极性视点考虑，主张应当恰当操控概括开发项意图出资规划，确有必要的可考虑分期施行，一方面合理操控社会本钱的出资危险和政府的财务支出职责危险，另一方面也利于操控建造时序，保证项目区域的可持续性开发。
政企分开，国有途径公司运作，相对商场化。例：新加坡裕廊办法下的姑苏工业园。
开发公司和管委会两块人马一套牌子，归于在商场前期比较常见的办法，现在根本已政企分开或政企协作。例：前期的宁波大榭。
A 政府与B 工业新城开发商在规则的年限内，就C 工业新城(一般为十几平方公里乃至几十平方公里)的开发到达协作协议，一般选用PPP 办法。例：华夏美好基业。
以全体开发或订制式开发的办法建造工业物业产品，然后以租借、转让或合资等办法进行项目运营和办理，获取开发赢利。例：联东U 谷，天安数码城。
业界龙头企业或高校获取土地后自建园区，并在本身入驻园区且占主导地位的情况下，凭仗其在工业中的强壮号召力，以出售、租借等办法招引同类企业的集聚。例：海尔、中兴自建的工业园。
售卖乃至分拆“运营才能”，成为不少工业地产商轻财物途径的一起挑选。这一办法有许多长处，能够较小资金和较低危险完结园区规划化布局；快速新增可协同园区，完结外溢资源的变现；为重财物项目进入新的城市探路；培养新的营收增长点，乃至分拆成为赋有故事性的独立事务，但这种办法需求在业界现已具有十分老练的运营经历。例：亿达我国。
将项目构成财物包，当项目到达良性情况，构成 reits 快速变现，这种运作以普洛斯为典型代表，也是外资工业地产的老练做法，能够有用支撑轻财物办法;但不管是我国式 reits，仍是建立境外架构，工业地产 reits 还面对着本身的职业难题，比方收益安稳牢靠的优质财物稀疏、工业用地年限较短并有进一步缩短的或许等，都约束了工业地产借用 reits 推广轻财物的或许性。例，普洛斯。
从工业的视点动身，以工业为中心聚集工业黏性的价值，为工业供给相应的配套和服务，添加服务端的比重，以增值服务为中心盈余点；可是“ 卖服务”的根底依仗前期的夯实招商。只要满意的入驻率，才得以构成“卖服务” 的用户根底。光凭仗“卖服务”这单一来历显着难以支撑整个公司。例：富春硅谷。
“房东变股东”，将园区和园区企业进行利益绑缚，与园区企业一起生长，经过股权分红等获得收益 ;可是工业出资与孵化出资报答周期长，对工业园区企业的专业性、对政府资源金融资源的整合才能要求十分高，实践上 十分难以仿制。例：张江高科。
此外，在金融东西缺乏、资金需求量巨大的情况下， 协作开发成为一些工业地产开发运营商的实际挑选，如工业地产商+住所开发区商;工业地产商+工业地产商; 工业地产商+实业企业等。例：启迪和协信联手树立启迪协信;万科和天安数 码协作成开发物流园。
现在，工业园区现已进入存量运营年代，越来越多的园区运营商纷繁从重财物向轻财物搬运，处理园区企业在重财物拓宽进程的危险，可是工业园区是个杂乱的体系， 不具有满意体量的土地储备和可供租借出售的物业，是没有话语权和主导权的，笔者以为，纯轻财物运营是较难仿制的，应该轻重结合。
不管是哪种办法，都是企业依据本身情况做出的理性、乃至阶段性的挑选，只靠租售收入不必定低端，财物证券化也不必定高端，这些办法无高低好坏之分， 合适自己的便是最好的。
1、工业园区、工业新城、特征小镇。三者既有差异又有联络。2、开发的首要流程片区开发的十种融资办法
在片区开发的开发进程中，政府与选定的社会本钱签署PPP协作协议，按出资份额组成SPV（特别意图公司），并拟定《公司章程》，政府指定施行安排颁发SPV特许运营权，SPV担任供给 片区开发建造运营一体化服务方案。
PPP协作办法具有强融资特色，金融安排与社会本钱在PPP项意图合同约好规划内，参加PPP的出资运作，终究经过股权转让的办法，在 片区开发建成后，退出股权完结收益。社会本钱与金融安排参加PPP项意图办法也能够是直接对PPP项目供给资金，最终获得资金的收益。
片区开发在导入工业时，往往需求工业基金做支撑，这种办法依据融资结构的主导地位分三种类型：
第一种是政府主导，一般由政府（一般是财务部分）建议，政府托付政府出资途径与银行、稳妥等金融安排以及其他出资人一起出资，协作树立工业基金的母基金，政府作为劣后级出资人，承当首要危险，金融安排与其他出资人作为优先级出资人，杠杆份额一般是1:4， 片区开发详细项目需金融安排审阅，还要经过政府的批阅，基金的办理人能够由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企业（有限合伙制）自任，也可另行托付基金办理人办理基金财物。这种办法下政府对金融安排有安稳的担保。
第二种是金融安排主导，由金融安排联合当地国企树立基金专心于出资特征小镇。一般由金融安排做LP，做优先级，当地国企做LP的次级，金融安排派遣指定的股权出资基金作GP，也便是基金办理公司。
第三种是由社会企业主导的PPP工业基金。由企业作为重要建议人，大都是大型实业类企业主导，这类办法中基金出资方往往没有政府，资信度和危险企业承当都在企业身上，可是企业出资项目依然是政企协作的PPP项目，政府颁发企业特许运营权，企业的运营灵敏性大。
参加 片区开发建造的企业除了上市公司外，还有处于种子期、草创期、展开期、扩展期的企业，对应的股权出资基金根本可分为天使基金、创业出资基金、并购基金、夹层本钱等。
除天使和创投之外，并购基金和夹层本钱也是很重要的参加者。并购基金是专心于对方针企业进行并购的基金，其出资方法是，经过收买方针企业股权，获得对方针企业的操控权，然后对其进行必定的重组改造，持有必定时期后再出售。夹层本钱，是指在危险和报答方面，介于优先债务出资（如债券和借款）和股本出资之间的一种出本钱钱办法，一般供给办法十分灵敏的较长时间融资，并能依据特别需求作出调整。而夹层融资的付款事宜也能够依据公司的现金流情况承认。
片区开发运营阶段的立异项目能够用众筹办法获得必定的融资，众筹的标的既能够是股份，也能够是产品或服务，比方特征小镇三日游。众筹具有低门槛、多样性、依托大众力气、重视构思的特征，是一种向大众募资，以支撑建议的个人或安排的行为。股权众筹是指公司出让必定份额的股份，平分红许多份，面向一般出资者，出资者经过出资认购入股公司，获得未来收益。
区开发项目公司托付信任公司向社会发行信任方案，征集信任资金，然后一致出资于特定的项目，以项意图运营收益、政府补助、收费等构成托付人收益。金融安排因为对项目供给资金而获得资金收益。
片区开发项目公司在满意发行条件的条件下，能够在买卖商协会注册后发行项目收益收据，能够在银行间买卖商场发行永（可）续收据、中期收据、短期融资债券等债券融资，也能够经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还能够在证券买卖所揭露或非揭露发行公司债。
运用已有财物进行典当借款是最常见的融资办法，但项目公司能够尽力使得所运营项目成为归入政府收购目录的项目，则或许获得政府收购融资办法获得项目借款，而延伸借款期限及可分期、分段还款，则是对现金流安稳的项目有显着利好，假如进入借款批阅“绿色通道”，也能够进步获得借款的速度。国家的专项基金是国家发改委经过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长时间债券，特征小镇专项建造基金是一种长时间的贴息借款，也将成为优异的特征小镇的融资途径。
融资租借是指本质上搬运与财物一切权有关的悉数或绝大部危险和酬劳的租借，有三种首要办法：1.直接融资租借，能够大幅度缓解 片区开发建造期的资金压力；2.设备融资租借，能够处理置办高本钱大型设备的融资难题；3.售后回租，即购买“有可预见的安稳收益的设备财物”并回租，这样能够盘活存量财物，改进企业财务情况。
财物证券化是指以特定根底财物或财物组合所发生的现金流为偿付支撑，经过结构化办法进行信誉增级，在此根底上发行财物支撑证券（ABS）的事务活动。 片区开发建造触及到很多的根底设备、公用事业建造等，依据我国现行法令结构，财物证券化存在财物权属问题，但在“根底财物”权属明晰的部分，能够测验运用这种金融立异东西，对 片区开发融资办法也是一个有利的弥补。
供给链融资是把供给链上的中心企业及其相关的上下游配套企业作为一个全体，依据供给链中企业的买卖联系和职业特征拟定依据货权及现金流操控的全体金融处理方案的一种融资办法。
供给链融资处理了上下游企业融资难、担保难的问题，并且经过打通上下游融资瓶颈，还能够下降供给链条融本钱钱，进步中心企业及配套企业的竞争力。
跟着投融资体系的变革，当地基建项目和片区建造使命的施行主体从政府过渡至城投途径，经过金融安排进行融资成为开发资金来历干流，信誉背书也逐步从财务担保过渡为土地要素，即以土地直接典当或以土地出让收益为还款来历。此刻的开发和出资，现已开端着眼于概括效益和区域形象的进步，开端要求基建出资与长时间效益获得平衡。
跟着新一轮工业晋级的浪潮和防备金融体系体系性危险的方针要求，不管是当地政府仍是出资者，均着重着重投融资的可控性和区域的长线展开，将区域开发的要点后移至工业导入和运营服务，力求引进有竞争力的高新技术工业或具有高附加值的第三工业，在可持续展开的。