土地一级开发归于资金密集型职业，跟着国家基础设施建造方针的执行、区域经济建造开展的需求，各地先后采用了“土地一级开发”的形式进行土地前期收拾、基础设施建造，而“土地一级开发”形式很大意义上是一种国家法令结构内的合同法令安排，本文试结合实务经历，就土地一级开发的作业内容、收益报答形式及法令危险进行简述，供沟通。
“土地一级开发”，是指政府为完善城乡归纳载体功用，进步土地归纳使用水平，促进区域经济的可持续开展，根据土地使用总体规划、城乡总体规划和年度土地开发计划，对确认的存量国有土地、拟征收和农用地转用土地等，以“公平、公平、择优、高效”为准则，一致进行征地、拆迁、基础设施建造，到达土地供给条件的行为。
在我国，初次提出“土地一级开发”一词的正式文件是2000年12月8日北京市人大常委会经过的《中关村科技园法令》。该《法令》第四十八条规则：“中关村科技园区的土地一级开发，应当遵守中关村科技园区建造的一致规划。政府对其独占的土地资源向社会出让土地使用权的，应当依法采纳招投标或许拍卖的方法施行”。尔后，各地逐渐开端了土地一级开发的探究。从法理而言，政府代表国家行使国有土地的所有权，政府是土地一级开发的当然主体，故政府有权托付政府的相关职能部分（事业单位），如疆土资源局、土地储藏中心或土地矿藏储藏处理部分作为土地一级开发的施行主体。但实践中，政府（或土地主管部分）作为行政主管部分，参加土地一级开发系统工程时，实务经历有限，资金来历、民事商洽、运作处理等悉数统筹并非易事。所以，政府和企业一起进行土地一级开发，及政府托付企业（多为国有企业，或其他安排）进行土地一级开发，构成了首要的协作形式。
该种形式的优势为：加强政府对城市规划和工业结构调整的主导力度，主管部分协作顺畅推动项目施行，还能依托政府招商引资的优惠方针，有利于开发后熟地的顺畅入市。
该种形式的优势为：在土地一级开发过程中，悉数资金由企业垫支或筹集，大大减轻了政府的财政负担，进步项目规划规划、施工建造处理的作业效率，促进土地一级开发的商场化运作。
该种形式的优势为：政府能够运用其资源推动土地一级开发的进展，企业能够运用其专业的处理、资金等优势，各司其职、各尽其能，确保土地一级开发的顺畅进行。
当然，详细至“土地一级开发”的托付施行方法，包含但不限于投标投标方法；招商引资方法；政府（或其授权组织）直接托付方法；政府与企业协作（PPP）方法；信任方法；建造-移送（BT）方法等。其间，以“经过依法招投标的政府托付方法”最为常见，若是直接招投标进行基础设施建造的话，还需留意土地一级开发施行方（投标人）的施薪酬质问题，其他如外商准入问题等。
土地一级开发的详细作业内容首要包含：土地一级开发资金的筹集；土地一级开发手续处理（规划、疆土出具手续、发改委立项、文物部分批阅、环保部分出具定见等）；土地一级开发土地征收与补偿（集体土地的征收、国有土地的回收等）；土地一级开发房子拆迁与安顿；土地一级开发基础设施建造：土地一级开发检验评价；土地一级开发本钱核算等。
土地一级开发中的土地规模，实务中首要包含：政府经过回收、收买、置换、征收等方法储藏的土地，需出让土地使用权的；由区县政府挑选出资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；企业改制、破产、吞并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、协作开发房地产的；协议出让土地初次转让土地使用权的；政府规则的其他土地使用权买卖；托付人托付买卖商场进行揭露买卖的其他土地使用权买卖。
本钱构成：征地、拆迁补偿及有关税费；收买、回收和置换过程中产生的有关补偿费用；市政基础设施建造有关费用；投标、拍卖和挂牌买卖中产生的费用；借款利息；土地储藏开发供给过程中产生的审计、律师、工程监理等费用，不行预见费及经同级财政和土地主管部分核准的其它开销。
收益：土地一级开发企业收取处理费、赢利、固定报答系数等方法。关于投标项目，本钱构成、收益一般均要求由参加开发企业在竞标文件中提出计划，作为评标参阅。
1、本钱+固定报答系数，如在前期投入本钱总额的基础上给予施行单位5%-8%的报答。
5、建造-回购，收拾地块在完结拆迁和周边路途等市政配套建造工程后，将由土地招投标中心按中标价格施行回购，中标单位获得中标价格与工程施行的差价作为收益。
6、收拾开发土地的在同等条件下的“优先受让权”、“一级、二级开发联动”，如昆明城中村改造中的“毛地招拍挂”。
土地一级开发收拾本属政府行政行为，现尚无法令规则加以标准，实务中多以“政府托付”“一起协作”形式运作，危险提示如下：
土地一级开发往往会触及到征地与拆迁安顿等相关事项，征地特别是农用地的征用触及政府批阅，而拆迁安顿又是土地一级开发较大且不行预知的危险。征地终究能否得到政府相关部分的顺畅批阅，拆迁安顿是否能顺畅施行，尤其是“钉子户”的多少，将是土地一级开发合同实施的一大危险。
具有严重商场影响力的土地一级开发参加企业，往往提出政府许诺关于税收优惠、规费减免、仅有独占出资开发处理权、土地所有权获得的要求，有些地方政府乃至自动作出相似确保，作为招商优惠方针，以增加对出资人的吸引力。使政府堕入独占或政府不妥许诺的危险。
当地土地供给过多或许房地产商场不景气时，土地出让价格过低乃至流标，会影响到政府付出前期收拾费用，也会影响土地一级开发企业回收出资。
土地一级开发的时刻比较长，征地、拆迁安顿需求大笔资金，在这种情况下，开发企业若没有雄厚的资金确保或有较强的融资才能，资金开裂后项目难以为继，形成项目无限期罢工，农民工讨要薪酬的危险。
现在土地一级开发并没有一致的标准，各地一级开发协议不尽一致，土地出让收益分红成为土地一级开发较为重要的赢利来历，而实际中往往企业分红份额约好过高，与相关法令法规或方针相冲突，导致该部分合同利益得不到完结。
根据对现有土地一级开发协作方法的调查，企业收益大都来自于土地具有挂牌条件后出让所获得的土地出让金。土地出让金根据《国务院办公厅关于标准国有土地使用权出让出入处理的告诉》中的规则，系指“政府以出让等方法装备国有土地使用权获得的悉数土地价款。”在土地出让金实施“出入两条线”的前提下，怎么确保企业根据土地出让金所获得的土地一级开发收益的正当性是企业重视的焦点。
需求留意的是，按照《最高人民法院关于审理触及国有土地使用权合同纠纷案件适用法令问题的解说》（法释[2005]5号）的规则，开发区处理委员会作为出让方与受让方缔结的土地使用权出让合同，应当确定无效。
在土地一级开发中，作为企业一方除了约好一个终究土地出让的完结时刻外，对政府在该过程中的批阅节点无法进行监督和操控，因而对政府能否恰当履约也是没有掌握的。
与法令相比较，方针具有纲领性、不确认性的特色。或许因为一任领导的更迭，或许因为上级出台与该方针相冲突的文件，或许因为利益的唆使导致政府不诚信等，都会导致作为土地一级开发合同根据的方针的改变，或许导致土地一级开发合同项下某些利益的损失。由此，土地一级开发合同企业的利益就得不到相应的确保。
与土地二级开发相比较，土地一级开发存在难以融资的危险。在土地二级开发中，房地产开发商能够土地设定典当直接融资，也能够预售房子典当融资；但在土地一级开发期间，企业不享有该幅国有土地的使用权，不行能使用该项意图标的物（土地）予以融资，存在融资难及资金回笼的危险。
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杨阳，建纬（昆明）律师事务所独立执业律师。杨阳律师拿手证券金融、房地产、建造工程法令事务。
杨阳律师执业以来为中国长城财物处理股份有限公司云南省分公司、中铁八局集团昆明铁路建造有限公司、保利云南房地产开发有限公司、人福医药集团股份公司等企业供给了全程法令服务。