中心提示：同享农庄建造用地的构成1.农人自留地，搁置宅基地惯性思想：同享农庄展开中，在规划的休闲农业板块常常存在一些旧村落，开发者的

　　惯性思想：同享农庄展开中，在规划的休闲农业板块常常存在一些旧村落，开发者的惯性思想常常是将这些寒酸的房子拆掉重建，而不是依据现有的根底进行改造和装饰。殊不知这不只破坏了村庄郊野的原始风味，并且也在无形中增加了开发者进行民宿、商业等土地批阅的难度和建造本钱。

　　正确做法：农业部等部分《关于活跃开发农业多种功用大力促进休闲农业展开的告诉》中清晰规则支撑农人展开农家乐，搁置宅基地收拾结余的建造用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建造中要充沛运用农人自有住所、搁置宅基地。

　　指乡(镇)村建造用地，即指乡(镇)村团体经济组织和乡村个人出资或集资，进行各项非农业建造所运用的土地。首要包含：乡(镇)村公益事业用地（如校园、医院等） 公共设备用地 乡村居民住所用地。

　　首要包含：农人团体经济组织一切的“四荒地”详细指：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未运用的土地，归于现行经济环境中未得到充沛、合理、有用运用的土地。运用期限：“四荒地”运用权承揽、租借或拍卖的期限最长不得超越50年。

　　国家方针：2016年中心一号文件以及《农业部等11部分关于活跃开发农业多种功用大力促进休闲农业展开的告诉》中鼓舞运用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)展开休闲农业，对中西部少数民族区域和会集连片特困区域运用“四荒地”展开休闲农业，其建造用地方针给予歪斜。

　　指休闲农业项目建造确有必要占用犁地时先行在异地垦地，数量和质量检验合格后，再用作建造用地。转化办法，详细方针经过拟定相应的法规来标准。如：数量上——异地垦地与当地占地上积之比，可依据不同状况，分别为3倍、4倍、5倍。质量上——确保新垦地总产值大于所占地原产值异地可所以本城镇、本区县，经国家相关主管部分同意也可跨省区施行。这应该是既确保18亿亩犁地只增不减，又确保必要的建造用地供给。当然还有许多详细方针要进一步研讨，比方垦地与生态维护的问题、操作中的办理监督问题等。

　　《国务院办公厅关于推动乡村一二三工业交融展开的辅导定见》(国办发[2015]93号)提出，对社会资本出资建造连片面积到达必定规划的高标准农田、生态公益林等，答应在契合土地办理法律法规和土地运用总体规划、依法办理建造用地批阅手续、坚持节省集约用地的前提下，运用必定份额的土地展开参观和休闲休假旅行、加工流转等经营活动。

　　基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”，其重要程度显而易见。关于基本农田有“五禁绝”：

　　禁绝占用基本农田进行植树造林、展开林果业和搞林粮间作以及超标准建造农田林网；

　　禁绝以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼、建造用于畜禽饲养的建筑物等严重破坏耕作层的出产经营活动；

　　各区域国土资源部分都会拟定土地运用总体规划，规划会规则土地用处，清晰土地运用条件，土地一切者和运用者有必要严厉依照规划承认的用处和条件运用土地；此外还会承认土地运用年度计划，对年度内新增建造用地量，土地开发收拾弥补犁地量和犁地保有量等做出详细安排。

　　“同享农庄”中的休闲农业板块有必要要清晰当地土地规划中其园区所占土地的用处，契合规划运用条件的要活跃争取土地建造运用方针，以满意休闲农业园区对建造用地的要求。

　　以农业为依托的休闲参观等用地须按建造用地进行办理。以农业为依托的休闲参观休假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中触及建造永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，有必要依法依规按建造用地进行办理，而非按农用地办理。

　　进行建造用地进行办理就必定触及农用地转用批阅手续，农业设备兴修之前为犁地的，非农建造单位还应依法实行犁地占补平衡责任。这在无形中既增加了休闲农业开发建造本钱，并且也使得农业休闲开发变得更为杂乱，乃至会使部分休闲农业夭亡。

　　可是，以上办法为躲避方针的监管，打了“擦边球”，碰触了土地运用方针的红线，从根本上将不只无法躲避休闲农业用地的约束，还隐藏着很大不承认性和危险。

　　最合法安全的办法便是经过立项批阅，请求建造用地，这当然也是最困难的办法，拿地费用也相对很高。

　　有时分，土地并不像普通商品，有充沛的挑选空间。在选址的过程中，因为资源禀赋的唯一性，往往让你别无其他挑选。假如急于求成的想去做，以至于无址可选的时分也要去选。这种选址办法终究作用不抱负，成果可想而知。

　　“同享农庄”作为一个新生事物，许多人对此并没有深入的见地。特别是农业自身怎么做出价值，出资者往往是外行，许多人拿地心切，在没有做好充沛的休闲农业规划前，就仓促决议，先拿下再说，到手之后再去为它量身定做适宜的衣服。至于作用怎么，恐怕只能听其自然了，做好了是一块肥肉，做欠好只会成为棘手的山芋。

　　做休闲农业项目不能跟着感觉走，而是要有一双尖锐的慧眼，慧眼是要对所选之地的价值有精确的知道，了解土地怎么开发与运用，还要对未来的展开有远见，尤其是方针客户及将来商场状况的判别，还要有项目与商场的对接手法。唯有具有这些，才不至于堕入误区。假如只是凭仗以往经历，跟着感觉走，恐怕将成为后来人的反面教材。

　　封闭矿区的地上留传的原有建造用地，可直接转为旅行设备建造用地；矿区现已占有的尾矿池、弃石堆场或其它弃用地可在康复生态的一起，按必定份额(如10-20%)转为旅行设备用地，其他为工矿遗址景象用地；

　　生态修养区村落搬迁出的宅基地、新乡村建造农户上楼留传的宅基地，可量体裁衣转为旅行设备建造用地。

　　在大面积的森林(超越10公顷)绿洲作为生态旅行资源时，答应有3-5%用地转为旅行设备用地（存在用地上限）。其它荒地(非林地、非犁地、无其它生态价值的荒地)，经相关部分承认，原则上答应作为旅行设备用地。（一诺农旅规划）