什么是房地产开发全进程 土地证和建造用地规划许可证这两个证， 加上规划要害批复， 进行房地产开发的条件 . 可是 , 这几样东西收取的先后顺序， 十分的有学识。 有经历的同志， 一看这几样东西的宣布时刻，底子上就能够判别出地块背面的故事。 这三样东西涉及到疆土部分和规划部分长年累月的权力斗争。 现在我国法令也没有很好的标准这个问题。 恩， 简略的说一下， 土地证由疆土部分颁布， 土地权属证明， 载明晰土地用处及运用期限（仅仅载明） 建造用地规划许可证由规划部分颁布， 核定土地用处及用地界限的法令依据； 规划要害批复由规划部分颁布， 确认土地运用强度...

　　什么是房地产开发全进程 土地证和建造用地规划许可证这两个证， 加上规划要害批复， 进行房地产开发的条件 . 可是 , 这几样东西收取的先后顺序， 十分的有学识。 有经历的同志， 一看这几样东西的宣布时刻，底子上就能够判别出地块背面的故事。 这三样东西涉及到疆土部分和规划部分长年累月的权力斗争。 现在我国法令也没有很好的标准这个问题。 恩， 简略的说一下， 土地证由疆土部分颁布， 土地权属证明， 载明晰土地用处及运用期限（仅仅载明） 建造用地规划许可证由规划部分颁布， 核定土地用处及用地界限的法令依据； 规划要害批复由规划部分颁布， 确认土地运用强度目标的法令依据， 如容积率啊修建密度啊泊车位装备要求啊这些目标都在这个批复里表现出来， 包含现在那个小户型份额约束要求， 也会在这个文件里表现出来。 一般来说， 一块地， 有必要要由规划部分什么是房地产开发全进程核定规划要害， 颁布了建造用地规划许可证（以下简称地规证） 之后， 才干收取土地运用权证。 这必定应该是有必要的程序。 由于疆土部分有必要依据规划部分核定的土地功能及土地运用强度， 才干核算出土地出让金， 才干在土地证上载明土地用处及年限。 可是呢， 实际中呢， 这个主意只能是抱负状况。 由于首要， 许多当地的疆土部分在出让土地的时分， 底子不考虑规划， 直接就整块出让了然后给人家办出商住用地土地运用权证。 这种让人无法了解的土地出让方法一度十分盛行。 然后受让了土地的开发商， 再去规划部分软磨硬泡， 不管是修正规划也好， 仍是底子没有规划都好， 横竖， 土地出让金是现已交了剩余的作业你规划部分得给我搞定。 不是批判这种土地出让方法简单滋生腐败。要知道， 国正式搞土地出让也只不过是从 1990 年开端的而以揭露买卖的方法搞土地出让， 乃至都仅仅从 1997 年才正式开端。 而北京榜首块揭露买卖的土地， 2000 年之后才上市的只不过是说， 国在这个问题上缺乏经历， 国际上也没有什么可供学习的方法。 由于我国的房地产办理体系那必定是全世界独有的愤青们不要在这儿给我指三道四。 这个职业浸了这些年了最少我个人觉得， 把我放到 90 时代的布景里边去， 也想不出更好的土地买卖方法。 城市规划这个概念一向到现在都还没家喻户晓， 更何况其时呢。 不过不管如何， 这种土地买卖方法现在现已仅仅前史了 新城乡规划法第三十八条： 城市、 镇规划区内以出让方法供给国有土地运用权的国有土地运用权出让前， 城市、 县人民政府城乡规划主管部分应当依据控制性具体规划， 提出出让地块的方位、 运用性质、 开发强度等规划条件， 作为国有土地运用权出让合同的组成部分。 未确认规划条件的地块， 不得出让国有土地运用权。 以出让方法获得国有土地运用权的建造项目， 签定国有土地运用权出让合同后， 建造单位应 当持建造项目的同意、 核准、 存案文件和国有土地运用权出让合同， 向城市、 县人民政府城乡 规划主管部分收取建造用地规划许可证。 城市、 县人民政府城乡 规划主管部分不得在建造用地规划许可证中， 擅自改变作为国有土地运用权出让合同组成部分的规划条件。 期望在日后的职业生涯中， 不要再拿着商住用地土地证去规划部分死磨硬泡， 阿门。 2 项目公司建立、 立项、 环境评价、 房什么是房地产开发全进程地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开端的时分有必要要搞的东西。 十分的社会主义特征。 不过这儿也有些东西很风趣， 与法令的联系也比较大， 比方建立项目公司。 这儿要注意一下， 母公司拍到土地， 转到其全资建立的项目公司名下， 按我国法令， 不属于买卖。 再次着重一下： 母公司与其全资子公司之间的土地流通， 不属于买卖。 再次着重： 不属于买卖。 因而， 房地产公司能够恣意设置项目子公司， 房子卖完后再把它实体上消除， 只留下一个壳。 这种操作方法没什么法令危险可言， 十分的经济实用， 因而现在国略微有点规划的房地产公司都这么干。 再说立项， 这个东西朴实是计划经济时代留下的产品， 十分的烦， 也不知道这个东西应该算什么。 立项首要查询的项目的投资额及可行性。 不知道在现在的商场里， 可行性这个东西，政府是从什么视点来办理的横竖现在各地由于商场经济的深度不什么是房地产开发全进程同，所以在这个作业的办理上也不同。 有些当地底子上不太管， 有些当地就管得十分严。 并且立项究竟需求什么材料那也是谁都说不清楚的作业。 立项与其他程序的先后联系那更是反常随意的作业。 比方最近国家的方针， 要求先把环境评价搞了再回头来立项。 这是依据加强环境保护促进可持续发展的考虑。 但在许多当地， 环评的一项首要条件材料便是立项批文。 立不了项底子做不了环评。 不过上有方针下有对策， 作业都是人办出来的横竖到现在为止， 建造项目都在纷繁的上马中， 也不知道我们都是怎样在这些不可思议的方针中穿过来的横竖我自己假如筹办这些作业， 底子上都是直接去这些部分， 比方去计划部分， 就让他给我引荐可行性研讨陈述的编制公司， 去环保局， 就让他给我引荐环境评价陈述的编制公司， 然后让这些公司担任把这些手续办出来。 编制费用略微给多点都没联系。 总归我自己一看到这些手续，头就痛得凶猛。 房地产开发资质就比较有技能含量一点， 要害是专业技能人员难找。 现在这些专业技能人员材料都是省内联网了想搞几个球人欺骗建造部分底子上做不到建造部分也不敢在这个作业上糊弄， 由于任何人都能够上网查到某某是什么专业资质任职什么公司。 现在结构类的工程师难找啊， 慨叹一个。 嘿嘿。 下一篇开端讲正式的规划报建： 总平面检查阶段 3 总平面检查阶段 这个阶段各地的叫法不相同， 听得比较多什么是房地产开发全进程的叫 修建性具体规划检查 这个阶段便是检查小区的总平面规划图纸， 也便是审一个小区的修建物都是怎样排的每栋单体修建有多高， 有多大， 各栋单体修建之间怎样距离， 距离是多少， 日照够不可， 总容积率是多大， 有没有超越规则的容积率， 修建密度是多少， 进出小区的路途怎样组织， 不是契合消防标准， 等等等等， 这些东西都是十分的专业啊专业。 这儿我要举例说明一下， 比方修建密度， 这个东西看起来很简略是吧， 便是修建物基底面积占整个小区面积的份额数。比方这个小区是 1 万平方米， 有 3000 平方米的地上上有修建物，那么修建密度便是 30% 看起来这个核算应该是没有什么争议了可是且慢。这 3000 平方米的修建占地里边， 有 2000 平方米是一个大型的架空渠道， 架空层下是泊车位， 上面是空中美化广场。 现在争议就来了这个 2000 平方米， 底是不是修建基底？ 之所以约束我修建密度，无非便是为了确保美化嘛， 确保居民的休闲空间嘛。 现在尽管好象是地上上建了东西， 可是这个东西顶上都是美化啊， 美化没有减少啊， 休闲空间没有减少啊， 所以这个 2000 平方米不能算在修建密度里边。 这种空中花园型的架空层究竟要不要算修建密度的问题， 横竖技能什么是房地产开发全进程标准没有限死， 有无量的空间能够钻营。 再举个比方， 容积率， 总修建面积除以净用地上积。 也是看起来很简略。 可是放到实践中一看， 啥是净用地上积啊？ 从哪里起算啊？ 朴实的土地运用权证载的面积呢， 仍是比这个面积大那么一点， 一向到周边路途的路途中线去呢？ 这个东西底子说不清楚， 怎样算都行。 把净用地上积一加大， 总修建面积天然就水涨船高。 这都是能够钻营的当地。 其他当地， 比方消防通道的设置， 高层修建四周有必要建立环形消防车道。 可是这么一搞， 小区的美化底子上就毁掉了怎样办？ 设置那种隐形消防车道， 上面种草坚持美化， 就指着图纸说这便是一条消防路途。 这么搞行不可？ 横竖我个人不知道行不可。 消防车道的载重量那是有十分严厉滴规划要求滴， 横竖我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。 审总平面是整个开发报建进程中最有技能含量的活， 这个进程一般都要 2 3 个月， 往往都要和规划部分重复修正扯皮， 来回磨， 磨到两边都没了脾气， 才干通得过。 横竖几乎没有见过能顺顺当当啥作业不做， 干等着就能经过总平面检查的也没见过那种零缺点的总平面规划，只需有心， 不管什么公司的总平面， 不管是万科仍是富力仍是雅居乐， 那只需一挑起来， 问题都是一筐筐的不是消防距离不可， 便是不能开窗的当地开了窗， 要么便是车道转弯半径太小， 等等等等。 4 管线归纳检查、 排水许可证 管线归纳检查是规划部分的专业检查内容之一， 现在专门拿出来讲， 由于这个东西真实十分，十分的专业啊。 搞得欠好的话， 真实害死人啊。 并且， 被什么是房地产开发全进程这个东西害死的公司举目皆是各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯严重原则性的过错， 事实上， 不管什么房地产公司， 这个问题上栽跟头的几率， 相同的 这个东西就跟伐鼓传花似的一轮到就死。 说了半天， 管线归纳是啥？ 包含三大项： 小区给排水管线、 强电线路、 弱电线路， 这三项归纳起来考虑， 依据各项规划标准科学统筹组织， 放到同一张图纸上。 给排水不必多解说了便是怎样引自来水进小区， 然后怎样把日子污水和雨水排出小区； 强电便是日子用电， 线路从哪里进， 怎样上楼， 怎样进门； 弱电的内容就多了什么有线电视线、 各类通讯线路、 网线、内部监控线路， 等等等等， 多得要死。 上面这三样东西要科学的话， 通通都得在地下走， 从地下穿进各栋单体再衔接进入千家万户。 这些线路啊什么的有必要要合理的组织好， 不能处处乱走。 作为非专业人士， 要判别一个小区的官线归纳规划好欠好， 只需求看两个东西： 1 就这么走进一个小区， 看它里边是不是有电线搭在楼和楼之间。 只需有这个， 底子上这个小区你就不必多考虑了 2 沙井盖是不是底子沿着小区路途排布， 不是搞处处都是假如什么沙井盖搞得满地都是几乎看不出走历来的底子上这个小区你就能够考虑抛弃了 为什么我要这么着重这个管线归纳呢？ 假如它规划欠好有什么结果呢？ 首要， 便是给排水会整天出问题。 一下雨小区就变池塘的作业， 真实见得太多了然后， 关于年青的来说， 便是网络整天出问题， 小区网络运营商底子没得选， 由于只埋了一条管， 其他网络运营商想进来供给优质服务都不可， 而现在这家， 不是这儿的线路坏便是那里坏， 整天修， 这正打怪呢， 嘣的一下， 断网了再然后， 夏天千万别开空调， 一开就断电跳闸。 家里的电器得轮着用， 千万别一起开。 看电视的时分千万别开电脑， 否则就得在漆黑之中耗一晚上。 这都是管线归纳没搞好的标志啊。 说， 这样的小区， 能住吗？ 管线归纳既然如此重要， 那么我说， 规划的时分好好的考虑， 好好的研讨， 不就行了吗？ 事实上， 不可。 为什么？ 由于一切的线， 都得从外面引进来， 都得跟外面有个接口。 可是接口在哪里呢？ 现在告知你不管开发商们事前做多少准备作业， 做多少查询作业， 都无法确保预留的接口不发生改变。 最常见的市政排污管线忽然就从头施工， 换当地了哪怕它不换当地，便是水平抬高个几公分， 这个小区的排水由于倾斜度不可， 那也完蛋了这种作业太常见了我们必定常常看到市政管线施工， 把路挖开， 今日搞搞这儿， 明日搞搞哪里。 横竖是被这个东西搞怕了这种状况那是想赔钱都搞不定的然后， 高压电线的接进口， 一开端说得好好的从某某变电站接， 比及施工结束， 要正式接的时分， 忽然发现那个变电站现已搬走了又或许它容量现已超了不能再让你接， 得从其他当地接， 这个时分只能花冤枉钱， 乱引。 引到多少电算多少电。 至于， 呃， 会引起什么日子上的费事， 也不知道。 再提到这个排水许可证。 这个东西是市政部分发的专门针对小区的排水。 现在都是要求雨污分流了便是雨水和日子污水要分两条管排。 这个东西管的管径和流量， 以及衔接市政管线的方位。 然后这个东西反过来又影响管线归纳规划， 事实上是一回事。 就不多说了 5 单体检查、 修建工程规划许可证 规划部分对单体规划的检查那也是十分严厉的可是整体来说， 相关于总平面规划， 就比较简单经过一点。 单体规划是啥呢？ 便是总平面规划的基础上， 执行单体修建的规划计划。 单体计划首要是些啥内容呢？ 个人是这么总结的要害便是执行各空间的巨细尺度。这个阶段有些东西也很费事，最烦的车位。 现在来说， 国各大城市在车位问题上管得那都是十分严厉的要求一般是每户住所配一个车位， 商业一般是 100 平方米配一个车位。 大体的装备要求底子上都是这样， 各城市迥然不同。 车位不可， 底子上都别想经过单体检查。 当然， 总平面检查期间一般来说， 也会审车位， 不过那个阶段首要是经历值， 按 35 平方米到 45 平方米平方米一个车位这样的经历值， 来评价地下室面积够不可， 一般来说规划部分不会很介意车位够不可， 不会仔细的图纸上数。 可是单体阶段就不相同了就开端数了这个时分什么毛招都会用上。 比方所谓的子母车位啦， 底子停不进去车的转角位也放个车位啦， 等等等等， 不胜枚举。 可是有些时分， 不管怎样摆都摆不可， 那也有方法， 便是声称我这儿要做立体机械泊车位。 立体机械泊车位我信任许多人都见过， 那玩意十分的欠好使唤， 进出一次花上半个小时那是十分正常的作业。 不过很多开发商都仅仅停留在口头上， 只需经过单体检查了这个机械泊车设备那是必定不会装置的 那么， 为什么开发商那么不愿意建大点地下室？ 由于建地下室...