宋律师律师,执业多年，十分了解各类型法令及公检法机关内部的办案流程，处理了刑事辩解、婚姻家庭、合同纠纷、房产纠纷、债款纠纷等各类法令案子，能最大极限为当事人供给供给有用的法令救助。......更多介绍
何谓房地产开发，一般的界说是指开发商取得土地，进行房子建造，终究把建造好的房子在商场上出售的行为。这样的一个界说，实践上是特指了商品房的开发，并没有将比如拆迁还建房、经济房、集资房、自用房等包括进来。笔者以为，在现在我国所发布的大部分房地产法令法规，都是针对商品房的开发，商场上所出售的房子，也绝大部分为商品房，一同，呈现法令问题最多的也是商品房。因而，商品房实践上是现在商场上干流的房子形状。本文在谈房地产开发时，有倾向性指向商品房的意思，当然，关于其他方法的房子开发，也是能够参阅适用的。
关于房地产修建，有许多比方，有人称修建为“凝结的音乐”。作为法令专业人士，笔者称房地产为“立体的法令”。毫无疑问，因为房地产开发的长时间性与杂乱性，触及到土地出让、项目拆迁、工程建造、房子出售与物业处理等各个方面，其间包括了不计其数的法令联络与法令标准。想象，每天，在全国的各个区域，都有不同的房地产项目进行着开发，正是因为有了一整套法令与标准，才能使这些千差万别的房地产项目有大致相同的法令联络。而这些法令联络在开发进程中不断发生演化，使其表现方法花样百出。一同，整个开发进程中都会有法令联络的相对方，例如，土地出让方、被拆迁人、工程承包人、商品房买受人、房子业主等，每一个法令联络又存在着两边或多方博奕的要素。商场上现在比较盛行的“制品房”、“装饰房”，把房地产开发中的法令联络进一步扩展，派生出清水房施工与装饰施工的联接问题、装饰资料的收买问题、装饰质量的确保问题、装饰款怎么处理按揭问题，比如此类问题还能够罗列许多。跟着房地产商场进一步老练，开发深度和广度进一步加强，所表现出的“立体的法令体系”，就更加巨大。
律师全进程地参加房地产开发，能体系地把握整个开发的进程和工程建造的全面状况，在供给法令服务时相对能够比较合理、精确。律师作业关于律师参加全进程的法令服务多种论述，笔者在此谈一谈自己从经济学方面的了解。
每一个房地产开发项目，都有其本钱核算问题，咱们常说的预算本钱、预算造价等都是指这些概念。但咱们在谈及这些概念时，实践上只包括了表象的和物质上的本钱，例如土地出让金、拆迁费用、工程款、广告费、规划费等等，实际上任何一个决策者在判别一个房地产开发项目时，还会考虑到该项目存在的或许危险，这些危险包括方针危险、利率危险、商场危险和法令危险，上述危险，也构成该项意图本钱，是开发商一切必要付出的机会本钱。机会本钱在大多数状况下，难以量化，只能定性，进行含糊的估量。一般说来，大型项目，杂乱项目或新式项目，其危险就高一些，开发商要付出的机会本钱高，律师参加其间，下降了该项意图法令危险，实践上便是节省了本钱。所以关于某一项目，开发商所乐意付出的律师服务费用，不会超越他对法令危险的心思预期本钱。这也一同能够阐明，为什么现阶段国内的诉讼收费比非诉讼要高，因为在诉讼中，委托人败诉的或许性是十分简单预算的，其胜诉或败诉导致的金钱比照也是简单量化的，危险大而显见，因而委托人很简单就能够参阅其潜在危险来承认律师费用金额。
咱们还能够触及到一个“比较利益”的的问题，即为操控法令危险，下降法令方面的机会本钱，开发商为什么不自行延聘法务人员或树立自己的法务部。实际上，许多公司都是这样做的。但延聘法务人员或树立法务部，其薪酬、福利、社会保险、作业费用都是一笔不小的开支。因而，开发商与其树立自己的法务人员与法务部分，从经济视点看，至少，得到相等的常识、经历、才能的法令服务，外聘律师要更为经济一些。
俗语讲“商人重利”，房地产项目中的观念与法令服务方法挑选中的比较利益准则，是律师参加房地产开端全程法令服务的必定性。
房地产开发的产品形状，从开始重视规划与规划的彻底，经过各种户型的变异，开展到现在重视环境与寓居气氛;营销的方法从开始的产品营销，经过差异化营销，开展到了重视品牌的营销。翻阅商场上的房地产广告，虽然咱们还能够看到储如户型、用材的表述，但更多的是温情脉脉的人性化叙说或热力四射的煽情。咱们也能够看到，即使是同一地段的房子，其地价是大致相同的，修建费用的不同也不会很大，而且修建费用本身在整个开发总出资中所占份额就不高，但这些房子的价格却能够是不同很大。价格高的房子，必定是闻名的开发商，商誉比较好，有较强的中介团队，购房者的决心亦比较足，这就决议了这个产品能卖比较高的价格，也便是发生了项意图品牌效应。房子本身的价值差不多，但其附加值不同能够让房子发生不同的经济效益。附加值构成了商品房买受人的决心，决心决议了他掏钱的快慢与多少。在树立买受人决心的进程中，充沛的法令确保与服务，实践上上升到了开发商品牌的一部分，经过齐备的法令文件与合同文本，各项许诺与确保组织，律师的见证，法令训练与咨询，使买受人感觉到处处都有法令的存在，而且两边生意确实是在一个公正、公正与诚实信用的平台上。实践中，现已有开发商将法令服务体系作为开发项意图一个重要方面和要害的营销方法推向商场，而且收到了杰出的作用。
开发进程中，开发商会遇到许多问题，例如融资方法的问题，以我国人民银行日前发布的《关于进一步加强房地产信贷业务处理的告知》为标志，在银行放贷和对资金监管越来越严的状况下，开发商转而寻求民间的资金，在民间的资本商场尚不兴旺的状况下，怎么使资金来源合法并以最佳方法投入到项目之中，都需求律师给出合理主张。在这个进程中，律师不是引证法条，告知开发商这个不能做，那个不能做，优异的律师是要为开发商不好做或在常规条件不能做的作业，规划出一项或许的计划来。
西方有一个打趣，谈及律师作业是什么，“律师便是每天晚上挑灯夜战，在法令这头蠢驴的必经之路上挖设陷井，第二天又拿着绳子，去把这头蠢驴救上来的人。”这个打趣有必定道理，律师要成为法令的主人，要让法令为项目服务。
笔者曾在一个项意图出售中遇到过这样的问题，一个男人想以按揭购房的方法以自己的名义买房送给其女友，而这位男人系有妇之夫。银行处理按揭时要求供给其妻子的身份与收入证明等文件，这笔生意就此卡住了要夭亡，可是律师主张，采纳了法令上的躲避方法，成功完成了这笔生意。这是一个合理为开发商处理问题的好比如。
在律师进行房地产开发全程法令服务进程中，会触及到许多方面的法令问题，以笔者的经历，以下方面的问题关于开发是至关重要，需求律师特别留意：
1、以联建、收买等方法取得项目开发权的，应重视隐形债款与土地过户问题联建中，关于工程上发生的债款要有清晰说法，防止因为表见代理或工程款优先偿付等原因承当债款。也有些联建单位，成立了工程项目部，合同的签定，工程款结算，仍至检验等都以工程项目部名义进行。项目部不是独立的法人，在运用时要审慎。笔者曾办过的一同案子触及上海两家企业联建用工程项目部名义，成果后来诉讼主体不适格，两家企业又都有了一些改变，弄得很被迫。
土地运用方面，疆土处理部分有一些操作的常规，在拟定相关法令文件时要考虑，某一块地，面积是多少亩，包不包括路途面积与退红线的面积，这样对容积率有无影响，要有充沛考虑。按照疆土部分的规则，小区内的路途面积不予办证，当作市政用地，在切割土地，核算公摊时要有预先组织。
以收买方法取得项目开发权的，一般分为公司股权的收买和项意图收买。后者也称为“项目转让”。这两种方法均需留意隐形债款问题，包括所收买公司的负债。工程欠款和因为处理不严所带来的表见代理问题。因而，在收买曾经，全面的尽职，查询，以及在收买合同中包括齐备的被收买方陈说与确保条款都是十分重要的。
工程签证和索赔是两个既有差异又互相联络的不同概念。工程签证是工程合同承发包两边意思表明共同的弥补协议，经书面承认的工程签证即成为工程结算，或终究增减工程造价的根据。施工单位追索工程签证金钱在法令上是一切权现已承认的返还之诉。而工程索赔则是工程合同承发包两边中的任何一方同未能取得按合同约好付出的有关费用，顺延工期，补偿损失的书面承认，在法定的期限内向对方提出补偿请示的一种权力。这种权力在未取得对方承认之前，不能作为工程结算的根据。因而主张索赔的权力，在法令上是需求得到承认的一切权没有清晰的承认之诉。工程签证与索赔，有着不同的程序，一般由其数额决议的工程款终究决算价格会距离很大，所以，开发商作好工程签证与索赔，就能很好操控施工本钱。
咱们还会碰到这样的状况，开发商与修建施工单位在施工进程中发生严峻不合，或是因为其他的客观原因，不能再持续实施合同，需求半途替换施工单位。替换施工单位触及到改变投标手续、替换施工许可证等，一般需求2-3个月的时刻，会导致开发项目拖延竣工，引起开发商逾期交房的违约职责。现在，在替换施工单位时，多是采纳新的施工单位挂靠曾经施工单位的方法，当然，从挂靠这种方法来看，本身就存在着许多法令上的不承认性，是不得已而为之的计划。以笔者的经历，在项目开始招投标选定施工单位时，就一同作好代替计划，关于从头改变施工手续，施工单位现场交代，已完工程量的承认及工程款付出，质量职责等，做出预先组织，这样做能够大大削减替换施工单位所引起的震动。
现在，最高人民法院发布了《关于审理商品房生意合同纠纷若干问题的解说》，其条文共28条，故业界也有称为“28条”的。“28条”显着加剧了开发商的职责，言论上也普遍以为，这是在对开发商曾经的不标准行为搞“秋后算账”。地产界本身现在也有许多反映，讲现在是片面地维护顾客的利益，而忽视了开发商的合法权益。一些现在在社会上反映很激烈的问题，比如配套设备的完善，修建工艺上无法逃避的质量问题，处理两证的时刻，都不是开发商本身能够处理的，有一部分，是咱们的建造行政处理上的问题，都依然要由开发商来承当危险和职责，这明显有失偏颇。作为开发商能够维护本身权益的最直接方法，便是签定好房子生意合同，能够这样讲，若彻底按照现有的演示合同文本来签，开发商基本上都过不了关，因而有必要的做弥补条款，将本身的职责等有一个合理的约束。
广告是开发进程中也较为灵敏的一个问题，曾经是在两边有约好时，才将广告作为合同的条款或附件，而“28条”的出台，比较直接地将广告内容作为开发商的一种许诺。从专业视点看，但凡广告，均会运用一些标志、比方、夸大的方法，以杰出并强化本项意图卖点，而这与“28条”及其他的一些法令法规的要求不共同。为防止开发商因广告问题而造成对商品房买受人的诈骗及或许的违约，在发布广告时，应想方设法留意其内容与实际的收支，必要时，要在广告中作提示，即声明，“本广告的内容仅作参阅，实践以政府部分规划为准”等。
现在我国实施的是物业处理费用由政府核定的方法，这与我国香港区域及国外都有很大差异。该等区域的物业处理费用，采纳的是按本钱加上赢利的方法来承认物管费用。而开发商在开发进程中不得不进行前期物业处理，一般为了促进出售，会以开发商的自有资金来补助物管费用，终究构成一个“低收费、高投入、高标准”的现象，而开发商一旦退出前期处理，种种对立就会露出出来。应该讲，物业处理中业主的要求是林林总总的，而许多时分，物业处理还要承当前期开发中所留下的后遗症，常常能够见到的是业主因办证问题，工程质量问题等拒交物管费，而开发商不能采纳直接的对立方法，或在私下里停水、停电，搞得两边联络十分严重。以笔者的经历，在进行物业处理中，必定需求一部齐备的物管条约，要细致入微，考虑到物业处理傍边或许呈现的一切细节。至于签定物管条约的机遇，笔者是倾向于在签定生意合一同就一同签署，这样能够大大减轻今后逐户签署的难度。在笔者供给法令服务的有些项目中，就有业主因不满物管条约条款而拒签的状况，后来开发商在《条约》条款中添加了如大多数业主签署，则《条约》对整体业主收效的规则，但这种规则的合法性必定是有问题的。
“平衡”便是相等，是民商法中的基本准则之一。其意义为民事往来中的各方，其位置是相等的，一方不得把自己的毅力强加于对方，不能签署“霸王合同”。当然，这种平衡必定是以两边商洽实力比照上的平衡，而不是肯定的均匀。在为开发商服务的进程中，不管在与规划方、监理方、修建单位或是购房者，开发商均处于优势的位置，在这种状况下开发商所拟定的合同往往有过火维护本身，而忽视了合同对方合法权益的倾向，更有甚者，使上述合同十分严苛。合同对方因为在商洽位置上的微小，不得不勉为容许，但在合同的实施进程中，弱势方必定要想方法将在商洽中没有得到的东西再拿回来，实践上就为合同的实施埋下很大危险。本市某闻名楼盘，因为开发商的布景及楼盘本身的口碑俱佳，成为购房者抢购的目标，而开发商所拟定的《生意合同》、《物管条约》，基本是通篇维护开发商利益的条款，成果接近交房，购房者激烈反弹，使开发商面对了很大的压力。这是一个十分能够令人引以为戒的比如。所谓“物极必反，矫枉过正”，合同之道，就在于表里调和，这样才有一个实施的好成果。
作为我国的法令体系，自90年代初构成，我国入世前后又作了大规模调整，但从体系上讲，仍是条块切割，政出多门。详细到房地产开发来讲，触及到全国人大、国务院、建造部的法规、文件，我国人民银行关于地产融资的规则，技术监督局关于规划规划的标准;当地上还有当地法规;更为重要的是还有许多行政性的方针，以政府部分文件的方法或以会议纪要的方法呈现，以及作业内多年构成的常规，例如借款银行与开发商的联络，实际上就使售房资金由项目所在地银行监管等规则有很大实施的难度。一般咱们以为这是不标准的作法，但恰恰是这些当地法规和方针，构成房地产开发中的精华，不把握这些东西，很难对房地产开发有比较深入的了解。象重庆市处理“四久”工程及98年前购房办证的方针，就本质性地影响了许多房地产开发企业的运营，而且，也是司法部分在处理房地产案子时要要点考虑的要素，这就需求律师加以深入的考虑。
所谓商业利益榜首，包括有两层意思，榜首层意思是律师要懂商业，要有商业脑筋;第二层意思是律师在供给法令计划及主张时，要把客户的商业利益放在榜首位。关于榜首层意思，房地产作业的服务律师要懂房地产业的专业常识。须知开发商延聘律师，绝不仅仅是需求律师供给单个法条，开发商需求的，更重要的是根据开发实践供给契合法令要求的体系处理计划，这就要求律师对房地产作业有适当了解，供给的计划切实可行，一同，也能十分方便地与开发商进行交流。
关于第二层意思，律师本身是专业人士，是学者，而开发商是企业家。专业人士的判别多以法令本身为根据，而企业家的判别标准是实际的商业利益。律师要端正一个情绪，即本身为服务作业，要尽最大尽力忠实于委托人的利益。于此，当律师的法令利益与企业的商业利益发生冲突时，必定要以企业的商业利益为优先考虑，要在“两害相较取其轻，两利相权取其重”中，尽力使开发商的可得利益最大化。
在笔者长时间的服务进程中，深感一个公司的法令处理水平与其整体的行政处理水平是休戚相关的。一个房地产开发项目，触及到的各式批文、合同、鉴证、告知、会议纪要等十分多，需求很好的文书档案的处理水平，这儿所称的文书档案处理，不仅仅是指对上述文件进行归类，收拾，更重要的还有一个重视其效能，完好与实施的问题。公司具有好的文书档案处理，在面对法令纠纷时，往往能供给详实的根据，“不战而屈人之兵”，反之，讼争还未起，案子就现已先输了。因而，律师帮忙树立公司的文书档案处理体系，不光能够增强企业在行政处理上的标准性，还能有用地减轻律师本身的作业，是何乐而不为的作业。
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