一、房地产开发企业运营活动的首要事务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房子合在一起开发，也可将土地和房子分隔开发。房地产开发企业便是从事房地产开发和运营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产产品的运营者。进行的首要事务有： 1．土地的开发与运营。企业将有偿取得的土地开发完结后，既可有偿转让给其他单位运用，也可自行安排制作房子和其他设备，然后作为产品作价出售，还能够展开土地租借事务。 2．房子的开发与运营。房子的开发指房子的制作。房子的运营指房子的出售与租借。企业能够在开发完结的土地上持续开发房子，开发完结后，可作为产品作价出售或租借。企业开发的房子，按用处可分为产品房、租借房、周转房、安顿房和代建房等。 3．城市基础设备和公共配套设备的开发。 4．代建工程的开发。代建工程的开发是企业承受政府和其他单位托付，代为开发的工程。
二、房地产开发企业的运营特色房地产开发企业的生产运营与施工企业不同。其运营特色首要有以下几点： 1．开发运营的方案性。企业征用的土地、建造的房子、基础设备以及其他设备都应严厉操控在国家方案规模之内，依照规划、征地、规划、施工、配套、办理“六一致”准则和企业的建造方案、出售方案进行开发运营。 2．开发产品的产品性。房地产开发企业的产品悉数都作为产品进入市场，依照供需双方合同协议规则的价格或市场价格作价转让或出售。 3．开发运营事务的杂乱性。所谓杂乱性包含两个方面： (1)运营事务内容杂乱。企业除了土地和房子开发外，还要建造相应的基础设备和公共配套设备。运营事务包含了从征地、拆迁、勘测、规划、施工、出售到售后服务全进程。 (2)触及面广，经济往来目标多。企业不只因购销联系与设备、资料物资供应单位等产生经济往来，并且因工程的发包和投标与勘测规划单位、施工单位产生经济往来，还会因受托代建开发产品、租借开发产品等与托付单位和承租单位产生经济往来。 4．开发建造周期长，出资数额大。开发产品要从规划规划开端，通过可行性研究、征地拆迁、安顿补偿、七通一平、修建装置、配套工程、美化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才干悉数完结。别的，上述每一个开发阶段都需求投入很多资金，加上开发产品本身的造价很高，需求不断地投入很多的资金。 5．运营危险大。开发产品单位价值高，建造周期长、负债运营程度高、不确认要素多，一旦决议计划失误，销路不畅，将形成很多开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
三、房地产开发项目出资费用预算运营房地产投入资金多，危险大，在项目的规划阶段，有必要对项目的出资与本钱费用进行精确的预算，以便作出经济效益点评、出资决议计划。因为房地产开发项目的出资进程便是房地产产品的生产进程，因而其出资预算与本钱费用预算不行截然分隔，应合二为一。房地产开发项目出资与本钱费用预算的规模包含土地置办本钱、土地开发本钱、建安工程造价、办理费用、出售费用、财务费用及开发期间的税费等悉数出资。房地产建造项目各项费用的构成杂乱，改变要素多、不确认性大，依建造项目的类型不同而有其本身的特色，因而不同类型的建造项目，其出资和费用构成有必定的差异。关于一般房地产开发项目而言，出资及本钱费用．由开发本钱和开发费用两大部分组成。
(一)开发本钱共有八项： 1．土地运用权出让金。国家以土地所有者身份，将必定年限内的土地运用权有偿出让给土地运用者。土地运用者付出土地出让金的预算可参照政府前期出让的相似地块的出让金数额并进行时刻、地段、用处、临街情况、修建容积率、土地出让年限、周围环境情况及土地现状等要素的批改得到；也可根据地点城市人民政府公布的城市基准地价或均匀标定地价，根据项目地点地段等级、用处、容积率、运用年限等要素批改得到。 2．土地征用及拆迁安顿补偿费。 (1)土地征用费。国家建造征用农村土地产生的费用首要有土地补偿费、劳动力安顿补助费、水利设备修理分摊、青苗补偿费、犁地占用税、犁地垦复基金、征地办理费等。农村土地征用费的预算可参照国家和当地有关规则进行。 (2)拆迁安顿补偿费。在乡镇区域，国家和当地政府能够根据法定程序，将国有储藏土地或已由企、事业单位或个人运用的土地出让给房地产开发项目或其他建造项目运用。因出让土地使原用地单位或个人形成经济丢失，新用地单位应按规则处以补偿。它实践上包含两部分费用，即拆迁安顿费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。前期工程费首要包含： (1)项目的规划、规划、可行性研究所需费用。一般能够按项目总出资额的必定百分比预算。一般规划及规划费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费规范预算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。首要包含地上原有修建物、构筑物拆除费用、场所平坦费和通水、通电、通路的费用等。这些费用能够根据实践工作量，参照有关计费规范预算。 4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建造的总本钱费用。首要包含修建工程费(修建、特别装饰工程费)、设备及装置工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及装置)以及室内装饰工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可选用单元预算法、单位目标预算法、工程量近似匡算法、概算目标预算法以及相似工程经历预算法等预算。 5．基础设备费。它又称红线内工程费，包含供水、供电、供气、路途、美化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，一般选用单位目标预算法来核算。 6．公共配套设备费。它首要包含不能有偿转让的开发小区内公共配套设备产生的开销。其预算可参照“建安工程费”的预算办法。 7．不行预见费。它包含根本预备费和提价预备费。根据项目的杂乱程度和前述各项费用预算的精确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％核算。 8．开发期间税费。开发项目出资预算应考虑项目在开发进程中所担负的各种税金和当地政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建造项目出资构成中占较大比重。应根据当地有关法规规范估箅。
(二)开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的办理费用、出售费用和财务费用。 1．办理费用。可按项目开发本钱构成中前1—6项之和为基数，按3％左右核算。 2．出售费用。它指开发建造项目在出售产品进程中产生的各项费用以及专设出售组织或托付出售署理的各项费用。首要包含以下三项： (1)广告宣传费。约为出售收人的2％一3％； (2)出售署理费。约为出售收入的1．5％一2％； (3)其他出售费用。约为出售收入的0．5％一1％。以上各项算计，出售费用约占出售收人的4％一6％。 3．财务费用。它指为筹措资金而产生的各项费用，首要为告贷利息和其他财务费用(如汇兑丢失等)。 (三)出资与本钱费用预算成果的汇总为了便于对房地产建造项目各项开销进行剖析和比较，常把预算成果以汇总表的方式列出，格局略。 三、房地产开发项目出资预算的效果： (1)是筹措建造资金和金融部门同意借款根据； (2)是确认规划任务书的出资额和操控开始规划概算的根据； (3)是可行性研究和在项目评价中进行技术经济剖析的根据。
四、房地产开发企业会计核算特色因为其运营活动的特别情况和办理要求，房地产开发企业与施工企业比较，会计核算有如下特别情况： 1．产制品的品种多，核算办法不同。 2．产品本钱的核算杂乱。 3．运营收入及其相关税金的核算不同。
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