2021 年 5 月 11 日，国家统计局发布《第七次人口普查公报》 ，全国总人口到达 14.12 亿，城镇化率 63.9%，劳作人口占比降至 68.5%，老龄人口占比进步至 13.5%，户均人口降至 2.6。

　　总人口增速下降——首要是婚姻观和生育观的改动，一起也意味着房地产的增量空间将逐步见顶： 1）年均增速 0.53%连续了 1970 年以来的下降，增速不光低于发展我国家还低于发达国家：2020 年的 14.1 亿比较 2010 年的 13.4 亿增加 5.38%，年均增加 0.53%；这一增速不只低于印度、印尼、越南、巴西等发展我国家，还低于加拿大 1.11%、英国 0.71%、美国的 0.68%等发达国家，人口形势严峻。2）离婚率升至 2.9%、出世率降至 12‰、婚姻观和生育观产生巨大改变：我国有两轮生育顶峰，一轮是 1963-1973 年，年均出世 2720 万人，这以后是 1982-1992 年，年均出世 2284 万人，近年跟着婚姻观和生育观的改动，离婚率进步至 2.9%、出世率下降至 12‰，新增人口增速继续下行，新增人口的继续下行也意味着房地产增量开发逐步见顶。

　　城镇化加快进步——对标世界有 11 年空间，人口流入的都市圈化及圈内二线%，城镇化有所加快，对标世界的 80%仍有 11 年空间：全球首要经济体的 2018 年底的城市化利率均超越 80%（美国 82%、英国 83%、法国 80%、日本 91%、韩国 81%），以曩昔十年均匀速度算我国还有 11 年就能赶上；2）人口流向都市圈以及省内活动占比进步： 我国活动人口近 3.76 亿，其间省内活动份额现已升至 67%，粤港澳和长三角两大都市圈人口增速显着高过全国，复合均匀为 1.9%和1.1%，这意味着都市圈内城市房产更有出资时机。

　　老龄化继续深化——人口盈利向人才盈利改动，老龄化和养老观改动催生新住所需求： 劳作人口占比呈现显着下降，从 2010 年的 74.5%下降至 68.5%，人口盈利进入阑珊期， 65 岁以上晚年人口占比进步至 13.5%，未富先老趋势闪现，但人口素质显着进步，文盲率降至 2.67%，我国逐步从人口盈利向人才盈利改动趋势显着。

　　家庭小型化趋势显着——婚姻观、生育观和养老观加快家庭给小型化，独身主义鼓起，进步房地产职业需求总量：1）户均人口跌破 3：由家庭观改动等要素导致的小型化家庭趋势催生新需求，依据现在家庭户数测算， 户均人口每下降 0.1 人，有望均匀新增 2000 万套住所需求；2）独身主义鼓起：一人户家庭占比进步，北京、上海、广东等发达地区的该份额分别为 22.9%、23.8%、26.7%，单人户家庭的继续上升对住所需求具有显着促进作用。

　　不行忽视的钱银要素——人口到顶并不意味着房价到顶：1）钱银过度超发是应对阑珊的常态：各国政府均采取了大力的钱银宽松手法以应对疫情冲击，导致实践通胀 M2(增速)-GDP 显着上行，实体经济活动性过多导致各类财物价格上涨； 2）利率下行以及中心财物效应将进步优质房产的长时间价值：稀缺的优质房产的租金收益率在预期报酬率下行时凸显优势， 更少的优质房产和更多的活动性支撑将使得房地产的中心财物效应继续性凸显， 严厉的限购限贷方针按捺过多的购房需求，包含合理的出资需求， 相较于海外世界性城市并不限购，我国对过度需求的限制首要是为未来房价跌落供给支撑。

　　出资主张： 婚姻观和生育观的改动使得全国总人口增速继续下行，这也意味着房地产职业增量空间也逐步挨近峰值，可是咱们留意到了城镇化还有满足的空间，大都市圈化趋势也十分显着，跟着婚姻观、生育观以及养老观的继续改变，茕居人口继续增加，家庭小型化趋势有望继续，这将有用支撑很多住所需求，且由于钱银超发、利率下行、中心财物效应以及需求过度限制等要素，优质房产价格言顶尚早，看好布局中心都市圈的开发商、商业地产和物业管理公司。